Trừ nợ tiền sử dụng đất khi bồi thường thu hồi đất tính thế nào được quy định tại khoản 6 Điều 94 Luật Đất đai 2024. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chậm nộp chưa nộp tại thời điểm phê duyệt phương án được trừ vào tiền bồi thường. Nợ lớn hơn tiền bồi thường thì phần chênh lệch được ghi nợ. Nội dung dưới đây trình bày cách tính và cách đối chiếu.
1. Điều kiện bồi thường đất đai khi đang nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Người sử dụng đất còn nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất. Khoản nợ không làm mất quyền được bồi thường mà làm giảm số tiền thực nhận. Quý khách hàng xác định điều kiện bồi thường trước, rồi kiểm tra khoản nợ.
1.1. Quyền được bồi thường về đất của hộ gia đình đang nợ tiền sử dụng đất
Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất. Khoản 6 Điều 94 xử lý người được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bằng cách trừ khoản chưa thực hiện vào số tiền được bồi thường, để hoàn trả ngân sách nhà nước. Hộ gia đình đang nợ tiền sử dụng đất vẫn có quyền được bồi thường, và khoản nợ chỉ là khoản khấu trừ.
1.2. Điều kiện áp dụng đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nợ tiền sử dụng đất vẫn thuộc diện bồi thường theo giá trị quyền sử dụng đất. Nghị định 88/2024/NĐ-CP áp dụng việc trừ nợ cho khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và tiền chậm nộp mà đến thời điểm phê duyệt phương án vẫn chưa nộp.
1.3. Nguyên tắc khấu trừ khoản nợ nghĩa vụ tài chính vào tổng số tiền bồi thường
Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định tiền được bồi thường để trừ nợ gồm tiền bồi thường về đất và tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Khoản tiền bồi thường tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ không nằm trong nhóm tiền dùng để trừ nợ theo quy định này. Quý khách hàng đối chiếu từng khoản bồi thường được dùng để trừ trong bảng tính của phương án.
1.4. Trách nhiệm của cơ quan bồi thường trong việc xác minh số tiền nợ thực tế
Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính xác định theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Phương án bồi thường theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP ghi riêng số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền được nhận sau khi trừ và số tiền được ghi nợ khi giao đất tái định cư. Đơn vị thực hiện bồi thường đối chiếu hồ sơ địa chính và thông tin của cơ quan thuế để xác minh.
2. Trừ nợ tiền sử dụng đất khi bồi thường thu hồi đất tính thế nào?
Trừ nợ tiền sử dụng đất khi bồi thường thu hồi đất tính theo ba bước: xác định số tiền nợ tại thời điểm phê duyệt phương án, trừ vào tiền bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại, rồi xử lý phần chênh lệch.
Mỗi bước có căn cứ ở Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Quý khách hàng kiểm tra số liệu từng bước.
2.1. Căn cứ xác định thời điểm và giá đất để tính tiền sử dụng đất còn nợ
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định phải trừ khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp như khi được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất tính tiền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất, gồm Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15 áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trong các trường hợp thuộc phạm vi.
2.2. Phương pháp xác định số tiền nợ được trừ vào tiền bồi thường khi thu hồi đất
Số tiền nợ được trừ gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp, cộng tiền chậm nộp (nếu có), mà đến thời điểm phê duyệt phương án chưa nộp.
2.3. Quy trình quy đổi và khấu trừ trực tiếp khoản nợ trước khi chi trả tiền bồi
Đơn vị thực hiện bồi thường xác định số tiền nợ, ghi vào dự thảo phương án và niêm yết công khai theo Điều 87 Luật Đất đai 2024. Sau khi phương án được phê duyệt, đơn vị khấu trừ khoản nợ khỏi tiền bồi thường về đất, nộp khoản đã khấu trừ vào ngân sách nhà nước theo khoản 6 Điều 94, rồi chi trả phần còn lại cho người có đất trong 30 ngày theo khoản 3 Điều 94.
2.4. Xử lý trường hợp tiền bồi thường nhỏ hơn số tiền sử dụng đất đang nợ
Nếu số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn số tiền được bồi thường, hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu hộ được bố trí tái định cư, tiền bồi thường được trừ vào tiền giao đất ở hoặc mua nhà ở tái định cư. Phần còn lại nhỏ hơn số nợ thì hộ tiếp tục được ghi nợ chênh lệch. Quý khách hàng yêu cầu ghi rõ khoản ghi nợ trong phương án.
3. Trình tự rà soát và đối chiếu số tiền nợ được khấu trừ
Trình tự rà soát gồm thu thập văn bản ghi nợ, đối chiếu số tiền trong dự thảo phương án, kiểm tra tiền chậm nộp và kiến nghị khi sai lệch. Quý khách hàng thực hiện trong thời gian niêm yết 30 ngày để kiến nghị được tổng hợp. Số liệu nợ ảnh hưởng trực tiếp đến tiền thực nhận.
3.1. Thu thập văn bản ghi nợ trên Giấy chứng nhận và thông báo của cơ quan thuế
Quý khách hàng thu thập Giấy chứng nhận có ghi nợ tiền sử dụng đất, thông báo nộp tiền sử dụng đất, thông báo của cơ quan thuế, quyết định công nhận quyền sử dụng đất và các biên lai đã nộp. Các tài liệu này cho biết số tiền phải nộp, thời hạn nộp và phần đã nộp. Quý khách hàng đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận số dư nợ nếu hồ sơ không đầy đủ.
3.2. Đối chiếu số tiền nợ trong dự thảo phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Quý khách hàng đối chiếu mục số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính trong dự thảo phương án với văn bản ghi nợ và biên lai. Quý khách hàng kiểm tra loại đất, diện tích, thời điểm tính giá và hạn mức đất ở dùng để tính tiền sử dụng đất. Chênh lệch giữa số liệu trong phương án và hồ sơ là căn cứ kiến nghị điều chỉnh trước khi phê duyệt.
>>> Xem thêm: Góp vốn vào doanh nghiệp bằng tài sản chung vợ chồng
3.3. Rà soát việc tính lãi chậm nộp tiền sử dụng đất khi thu hồi đất đai
Tiền chậm nộp tiền sử dụng đất tính theo pháp luật quản lý thuế, tính trên số tiền chậm nộp và số ngày chậm nộp. Theo Luật Quản lý thuế 2019, mức tiền chậm nộp là 0,03% mỗi ngày. Từ ngày 01/7/2026 áp dụng Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, nên Quý khách hàng đối chiếu mức và cách tính hiện hành. Quý khách hàng kiểm tra mốc bắt đầu tính, mốc kết thúc và thời gian được miễn hoặc gia hạn nộp.
3.4. Kiến nghị khi số tiền nợ bị tính sai lệch so với thực tế
Quý khách hàng gửi văn bản kiến nghị đến đơn vị thực hiện bồi thường trong thời gian niêm yết, nêu hạng mục tính sai, số liệu đúng và chứng từ kèm theo. Sau khi phương án được phê duyệt, Quý khách hàng khiếu nại trong 90 ngày theo Luật Khiếu nại. Từ ngày 01/7/2026, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu theo Luật số 136/2025/QH15.
4. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi kiểm tra khoản nợ nghĩa vụ tài chính, đối chiếu số tiền khấu trừ và bảo vệ quyền lợi về tiền bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
- Rà soát Giấy chứng nhận, văn bản ghi nợ và biên lai để xác định nghĩa vụ tài chính còn lại.
- Đối chiếu số tiền khấu trừ trong dự thảo phương án với Điều 94 Luật Đất đai 2024 và Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
- Kiểm tra thời điểm và giá tính tiền sử dụng đất, hạn mức đất ở và tiền chậm nộp.
- Tư vấn phương án ghi nợ phần chênh lệch và trừ vào tiền giao đất, mua nhà tái định cư.
- Soạn văn bản kiến nghị, đơn khiếu nại khi số tiền nợ bị tính sai lệch.
- Đại diện làm việc với đơn vị thực hiện bồi thường, cơ quan thuế và Ủy ban nhân dân cấp xã.
Kết luận
Trừ nợ tiền sử dụng đất khi bồi thường thu hồi đất tính thế nào phụ thuộc số tiền nợ tại thời điểm phê duyệt phương án, giá tính tiền sử dụng đất và phần tiền bồi thường được dùng để trừ. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường thu hồi đất, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
