3 lưu ý về đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án gồm thời điểm tính giá, đối chiếu bảng giá đất với chứng thư định giá, và quyền góp ý, bảo lưu ý kiến. Từ ngày 01/01/2026, đơn giá tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Mỗi lưu ý gắn với một mốc trong phương án bồi thường. Nội dung dưới đây phân tích từng lưu ý, kèm cách kiểm tra đơn giá.3 Lưu ý về đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Phân biệt cơ chế xác định giá bồi thường theo từng loại hình dự án
Cơ chế xác định giá bồi thường khác nhau giữa dự án Nhà nước thu hồi đất và dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Dự án thu hồi đất áp dụng giá do Nhà nước xác định, còn dự án thỏa thuận áp dụng giá do các bên thương lượng. Quý khách hàng xác định đúng loại hình dự án để biết quyền khiếu nại và căn cứ giá.
1.1. Dự án Nhà nước thu hồi đất thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh phát triển kinh tế
Luật Đất đai 2024 cho phép Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 78, và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79. Người có đất bị thu hồi được bồi thường về đất, tài sản và hỗ trợ theo phương án do cơ quan nhà nước phê duyệt. Phương án này chịu sự điều chỉnh của khiếu nại và khởi kiện hành chính.
1.2. Dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân
Điều 117 Luật Đất đai 2024 không cho phép giao đất, cho thuê đất cho người khác khi đất còn người sử dụng, trừ khi Nhà nước đã thu hồi và bồi thường xong. Doanh nghiệp không thuộc diện Nhà nước thu hồi nhận quyền sử dụng đất qua thỏa thuận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn. Giá do hai bên thương lượng, nên người dân không có quyền khiếu nại giá như đối với quyết định bồi thường.
1.3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo giá đất cụ thể
Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường về đất, và Điều 158 yêu cầu định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Từ ngày 01/01/2026, Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 tính tiền bồi thường theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai áp dụng khi không áp dụng được bảng giá hoặc chưa đủ căn cứ theo Nghị quyết.
1.4. Các khoản tiền hỗ trợ đi kèm bên cạnh đơn giá bồi thường về đất
Điều 108 Luật Đất đai 2024 liệt kê các khoản hỗ trợ gồm ổn định đời sống, ổn định sản xuất, kinh doanh, đào tạo chuyển đổi nghề, tái định cư và hỗ trợ khác. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn mức và thời gian. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 11/2026/QĐ-UBND quy định thưởng bàn giao sớm, tạm cư và hỗ trợ tự lo chỗ ở. Các khoản này nằm ngoài đơn giá đất nhưng cùng cấu thành tổng tiền.
2. 3 Lưu ý về đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án
3 lưu ý về đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án gắn với thời điểm tính giá, căn cứ đối chiếu giá, quyền góp ý và hậu quả khi chi trả chậm.
2.1. Lưu ý về thời điểm xác định giá đền bù khi thu hồi đất làm dự án
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 xác định giá đất bồi thường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Khoản 5 Điều 94 quy định khi phương án chỉnh sửa về giá, giá xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh. Nếu giá tại thời điểm điều chỉnh thấp hơn, áp dụng giá trong phương án đã duyệt. Quý khách hàng ghi nhận ngày phê duyệt phương án để kiểm tra đúng bảng giá.
2.2. Lưu ý về việc đối chiếu Bảng giá đất điều chỉnh và chứng thư định giá
Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2026, xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Điều 8 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm và sửa đổi trong năm khi cần.
2.3. Lưu ý về quyền góp ý và bảo lưu ý kiến đối với dự thảo phương án bồi thường
Điều 87 Luật Đất đai 2024 yêu cầu niêm yết công khai dự thảo phương án tối thiểu 30 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, rồi họp lấy ý kiến.
2.4. Mức xử lý khi cơ quan nhà nước chậm chi trả tiền bồi thường khi thu hồi đất
Điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định chi trả trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực. Chi trả chậm thì cơ quan thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế. Mức này là 0,03% mỗi ngày theo Luật Quản lý thuế 2019. Từ ngày 01/7/2026 áp dụng Luật Quản lý thuế mới, nên Quý khách hàng đối chiếu mức hiện hành.
3. Quy trình rà soát và kiểm tra tính đúng đắn của đơn giá đền bù
Quy trình rà soát gồm bốn việc: thu thập giá giao dịch, rà soát vị trí, loại đất và loại công trình, so sánh đơn giá với giá thị trường, và lập văn bản kiến nghị.
3.1. Thu thập thông tin giá giao dịch thực tế của các thửa đất tương đồng lân cận
Quý khách hàng thu thập hợp đồng chuyển nhượng và thông tin giao dịch của thửa đất có loại đất, vị trí, diện tích tương đồng, gần thời điểm phê duyệt phương án. Giao dịch cần có chứng từ thanh toán, và nên lấy từ ít nhất ba thửa đất. Thông tin này chứng minh giá trong bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh chưa phản ánh nguyên tắc thị trường tại Điều 158.Thu thập thông tin giá giao dịch thực tế
3.2. Rà soát việc xác định sai vị trí đất, loại đất và cấp công trình xây dựng
Bảng giá đất xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí, nên sai một yếu tố làm thay đổi tổng tiền. Quý khách hàng đối chiếu vị trí, mặt tiền hay hẻm, loại đất và diện tích với Giấy chứng nhận và bản đồ địa chính. Đối với nhà, công trình, Quý khách hàng kiểm tra loại, cấp và kết cấu so với bảng giá nhà ở theo Điều 7 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.
3.3. So sánh đơn giá trong quyết định bồi thường với khung giá giao dịch trên thị trường
Quý khách hàng tính đơn giá một mét vuông trong quyết định bồi thường, bằng giá bảng giá nhân hệ số, rồi so với đơn giá giao dịch đã thu thập. Chênh lệch lớn kèm bằng chứng áp dụng sai là căn cứ kiến nghị rõ nhất. Chênh lệch do cơ chế tính theo bảng giá đất là chênh lệch chung, nên cần nêu yêu cầu cụ thể về hệ số hoặc việc áp dụng.
3.4. Kỹ năng lập văn bản kiến nghị gửi Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư
Luật Đất đai 2024 giao đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp nhận kiến nghị, trước đây gọi là Hội đồng bồi thường. Văn bản kiến nghị nêu thông tin người có đất, thửa đất, hạng mục đơn giá chưa đúng, căn cứ pháp lý, chứng cứ và đề nghị cụ thể. Quý khách hàng nộp trực tiếp, lấy xác nhận đã nhận và lưu bản sao.
4. Quản trị rủi ro pháp lý khi giá đền bù không bảo đảm quyền lợi
Rủi ro phát sinh khi đơn giá thấp do áp dụng sai hoặc không cập nhật hệ số. Quý khách hàng có ba biện pháp theo thứ tự: kiến nghị trước khi phê duyệt, khiếu nại sau phê duyệt và khởi kiện vụ án hành chính. Mỗi biện pháp có thời hiệu riêng.>>> Xem thêm: Hướng dẫn góp vốn vào doanh nghiệp bằng xe ô tô đứng tên cá nhân
4.1. Nhận diện rủi ro bị áp giá bồi thường thấp do không cập nhật biến động đất đai
Rủi ro xảy ra khi phương án dùng bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh chưa cập nhật cho khu vực, vị trí của thửa đất. Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sửa đổi hệ số cho từng khu vực, vị trí trong năm. Quý khách hàng kiểm tra quyết định hệ số mới nhất tại thời điểm phê duyệt phương án và kiến nghị áp dụng nếu có.
4.2. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường khi dự án triển khai
Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định theo Luật Khiếu nại. Từ ngày 01/7/2026, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần hai theo Luật số 136/2025/QH15. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trong thời gian khiếu nại vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Quý khách hàng vẫn bàn giao mặt bằng khi đến hạn.
4.3. Phương án khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để yêu cầu xác định lại giá
Quý khách hàng khởi kiện quyết định phê duyệt phương án trong một năm theo Luật Tố tụng hành chính. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cấp xã theo Luật số 85/2025/QH15. Đơn khởi kiện nêu căn cứ áp dụng sai và yêu cầu tính lại. Án phí hành chính sơ thẩm là 300.000 đồng theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi kiểm tra đơn giá, kiến nghị và bảo vệ quyền lợi về tiền bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
Phân loại dự án (Nhà nước thu hồi đất hay doanh nghiệp thỏa thuận) và xác định quyền của Quý khách hàng.
Rà soát đơn giá: thời điểm tính giá, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, vị trí, loại đất, loại công trình.
Thu thập chứng cứ giá giao dịch và làm việc với tổ chức thẩm định giá độc lập.
Soạn văn bản góp ý, kiến nghị trong giai đoạn niêm yết, họp lấy ý kiến và bảo lưu ý kiến khi nhận tiền.
Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai và đại diện làm việc với cơ quan giải quyết.
Soạn hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính và đại diện tham gia tố tụng.
Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Kết luận
3 lưu ý về đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án đòi hỏi Quý khách hàng kiểm tra thời điểm tính giá, đối chiếu bảng giá và chứng thư, góp ý đúng thời hạn. Luật LCP sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng, từ kiểm tra đơn giá đến khiếu nại và khởi kiện. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường thu hồi đất, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
