Ngày 25/9/2026, Luật sư Phạm Thị Hồng Hạnh – Luật sư Công ty Luật LCP tham gia phiên tòa sơ thẩm vụ án “Khiếu kiện Quyết định hành chính”, với tư cách đại diện theo ủy quyền của người khởi kiện ông T.N.S. Người bị kiện là Chủ tịch UBND xã T.A.H (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của UBND huyện C, TP.HCM) và Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm ông N.V.T., bà T.T.B. và bà N.T.M.P và bà N.T.T
Sau quá trình xét hỏi và tranh luận, phiên tòa được tạm dừng đến ngày 30/9/2026. Tại phiên tòa tiếp tục, đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án. Sau khi nghị án, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.N.S.
Tóm tắt nội dung vụ án
Khoảng giữa năm 2020, ông T.N.S thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tại khu vực M.C.T, Xã P.H, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình đo đạc, ông T.N.S phát hiện phần đất do mình quản lý, sử dụng từ trước năm 2001, có nguồn gốc từ việc ông nhận chuyển nhượng của các cá nhân tại khu vực này bằng giấy viết tay, đã được UBND huyện C.C cấp GCN số BH ******, số vào sổ CH 0**** ngày 17/11/2011 cho ông N.V.T, với diện tích **.369,1 m², thuộc thửa đất số ***, tờ bản đồ số 45.
Sau đó, ông N.V.T đã chuyển nhượng cho bà P năm 2013, đến năm 2019 thì quyền sử dụng đất trên được chỉnh lý biến động sang bà N.T.M.P. Năm 2021, bà P tiếp tục chuyển nhượng cho bà N.T.T
Hòa giải tại UBND xã
Ngày 09/12/2020, ông T.N.S gửi đơn yêu cầu UBND xã hòa giải tranh chấp đất đai. Sau khi xác minh thực địa, lấy ý kiến của những người có liên quan và người sử dụng đất xung quanh, UBND xã ban hành Thông báo số ***/TB-UBND ngày 10/5/2021 về việc hòa giải không thành.
Yêu cầu khởi kiện
Ngày 28/5/2021, ông T.N.S khởi kiện tại TAND Thành phố Hồ Chí Minh, các yêu cầu khởi kiện bao gồm:
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH ****** do Ủy ban nhân dân huyện C.C cấp cho ông N.V.T.
- Hủy chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH ****** do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C.C cập nhật ngày **/*/2019.
Trọng tâm vụ án: Ai mới là người trực tiếp sử dụng đất?
Một trong những vấn đề trọng tâm của vụ án là xác định nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất và căn cứ xác định người trực tiếp sử dụng đất, từ đó xem xét cơ sở của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo hồ sơ, diện tích đất tranh chấp có quá trình sử dụng qua nhiều thời kỳ, liên quan đến các tài liệu về nguồn gốc đất, quá trình chuyển nhượng và việc quản lý, sử dụng thực tế. Hồ sơ cũng đặt ra yêu cầu làm rõ người trực tiếp quản lý, sử dụng đất và căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xác lập quyền sử dụng đất.
Đặc biệt việc ông T.N.S nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua giấy tờ mua bán bằng giấy viết tay với các cá nhân, trong khi đó các cá nhân này cũng không kê khai, đăng ký sử dụng đất tại thời điểm này.
Mặt khác, sau khi được cấp Giấy chứng nhận cho ông N.V.T, quyền sử dụng đất tiếp tục được chuyển nhượng và thực hiện thủ tục chỉnh lý biến động cho người khác. Điều này làm phát sinh vấn đề về quyền và lợi ích của người nhận chuyển nhượng sau, đặc biệt trong trường hợp người này dựa vào Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để xác lập giao dịch.
Vấn đề pháp lý – GCN có phải là căn cứ duy nhất xác định quyền sử dụng đất? Người nhận chuyển nhượng sau có đương nhiên là người thứ ba ngay tình?
Từ đó, vụ án đặt ra vấn đề pháp lý đáng chú ý: Trong trường hợp một bên cho rằng mình là người có nguồn gốc sử dụng đất và có giấy tờ chuyển nhượng viết tay, nhưng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho người khác và sau đó tiếp tục được chuyển nhượng qua nhiều người, thì căn cứ nào được sử dụng để xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp? Việc người nhận chuyển nhượng sau dựa vào Giấy chứng nhận đã được cấp có làm phát sinh yếu tố “ngay tình” hay không và yếu tố này được xem xét như thế nào khi giải quyết yêu cầu hủy Giấy chứng nhận?
Đây là vấn đề cần được xem xét trên cơ sở tổng hợp nguồn gốc đất, quá trình quản lý và sử dụng đất thực tế, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng và nhận thức của những người tham gia giao dịch tại từng thời điểm, thay vì chỉ căn cứ vào sự tồn tại của giấy tờ mua bán hoặc Giấy chứng nhận.
Quan điểm của Luật sư Phạm Thị Hồng Hạnh
Tại phiên tòa ngày 25/9/2026 và ngày 30/9/2026, Luật sư LCP đã tập trung xét hỏi người bị kiện và những người liên quan nhằm làm rõ các vấn đề về quá trình quản lý, sử dụng thực tế đối với diện tích đất tranh chấp, thời điểm bắt đầu sử dụng, nguồn gốc đất, căn cứ xác định chủ thể sử dụng đất, căn cứ cấp GCN, quá trình chuyển nhượng giữa ông N.V.T với bà N.T.M.P và giữa bà N.T.M.P với bà N.T.T .
Các câu hỏi được tập trung vào những tình tiết có ý nghĩa đối với việc xác định người trực tiếp sử dụng đất, cũng như cơ sở để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận
Về việc cấp GCNQSDĐ cho ông N.V.T
Theo quan điểm của Luật sư Phạm Thị Hồng Hạnh, ông T.N.S có căn cứ xác định là người trực tiếp quản lý, sử dụng diện tích đất tranh chấp ổn định, lâu dài. Đây là cơ sở quan trọng để xem xét quyền sử dụng đất thực tế cũng như tính hợp pháp của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cho ông N.V.T.
Qua nghiên cứu hồ sơ, Luật sư nhận thấy quá trình cấp GCN cho ông N.V.T còn nhiều vấn đề cần làm rõ, đặc biệt về nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng và người trực tiếp sử dụng đất tại thời điểm cấp GCN.
Việc cơ quan có thẩm quyền không xác minh đầy đủ các yếu tố trên có thể dẫn đến việc cấp GCN không đúng đối tượng sử dụng đất. Theo quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T.N.S, đây là thiếu sót nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của GCN được cấp năm 2011.
Do đó, Luật sư tập trung chứng minh cả quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế của ông T.N.S và những sai sót trong thủ tục cấp GCN cho ông N.V.T, qua đó làm rõ mối liên hệ giữa sai sót của cơ quan cấp GCN và việc xác định người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, Luật sư đề nghị Hội đồng xét xử xem xét toàn diện nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hồ sơ cấp GCN để chấp nhận yêu cầu hủy GCN đã cấp cho ông N.V.T năm 2011.
Về việc chỉnh lý đăng ký biến động cho bà N.T.M.P
Bên cạnh yêu cầu hủy GCN đã cấp cho ông N.V.T, hồ sơ vụ án còn đặt ra vấn đề đối với việc quyền sử dụng đất sau đó được chỉnh lý đăng ký biến động sang bà N.T.M.P.
Theo quan điểm của Luật sư, cần xem xét không chỉ hình thức của giao dịch mà còn phải làm rõ tình trạng thực tế của thửa đất tại thời điểm giao dịch, bao gồm ai đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và những thông tin mà người nhận chuyển nhượng có thể biết hoặc phải biết.
Trong trường hợp có căn cứ cho thấy người nhận chuyển nhượng biết hoặc phải biết về nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất của ông T.N.S, thì không thể chỉ dựa vào việc giao dịch được thực hiện trên cơ sở GCN để mặc nhiên xác định người nhận chuyển nhượng là người thứ ba ngay tình.
Vì vậy, việc xác định bà N.T.M.P có phải là người thứ ba ngay tình hay không ? cần được đặt trong mối liên hệ với toàn bộ diễn biến của vụ việc, đặc biệt là tình trạng quản lý, sử dụng thực tế của đất và các dấu hiệu mà bà P có thể nhận biết tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
Từ những phân tích trên, Luật sư Phạm Thị Hồng Hạnh cho rằng có cơ sở để đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hủy nội dung chỉnh lý đăng ký biến động trên GCN sang bà N.T.M.P, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của ông T.N.S.
HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện
Sau phần tranh luận ngày 25/9/2026, phiên tòa được tạm dừng và tiếp tục vào ngày 30/9/2026.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án theo hướng đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.N.S.
Sau khi nghị án, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.N.S.
Ý nghĩa vủa việc làm rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
Kết quả này khẳng định ý nghĩa của việc làm rõ nguồn gốc đất, quá trình quản lý và sử dụng thực tế, căn cứ cấp GCN và quá trình chuyển dịch quyền sử dụng đất qua các chủ thể trong việc giải quyết các vụ án khiếu kiện liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với những vụ việc mà người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất không phải là người đứng tên trên GCN, việc thu thập và đánh giá đầy đủ chứng cứ về quá trình sử dụng đất, đồng thời kiểm tra tính hợp pháp của trình tự cấp GCN và các giao dịch phát sinh sau đó, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Với sự tham gia của Luật sư LCP, các tình tiết liên quan đến quá trình sử dụng đất, chứng cứ và cơ sở pháp lý của việc cấp Giấy chứng nhận được tập trung làm rõ thông qua hoạt động xét hỏi và tranh luận tại phiên tòa, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Công ty Luật TNHH LCP sẽ tiếp tục cập nhật những diễn biến tiếp theo của vụ án đến Quý độc giả.
Công ty Luật LCP – Quyền lợi của bạn, trách nhiệm của chúng tôi.
