Hướng dẫn giải quyết khiếu nại về đơn giá bồi thường đất giúp Quý khách xác định cơ quan nhận đơn, thời hiệu và hồ sơ khi không đồng ý mức giá trong phương án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Luật Đất đai 2024 và Luật Khiếu nại 2011, sửa đổi bởi Luật số 136/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, là căn cứ pháp lý. Phần dưới đây trình bày điều kiện khiếu nại, trình tự giải quyết, mẫu đơn và hồ sơ chứng cứ.
1. Điều kiện và căn cứ pháp lý để thực hiện khiếu nại đơn giá bồi thường đất
Người có đất thu hồi khiếu nại khi phương án trái quy định pháp luật hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Đơn giá đền bù được xác định theo giá đất cụ thể, không đồng nhất với giá giao dịch trên thị trường.
1.1. Căn cứ cho rằng đơn giá bồi thường đất không thỏa đáng so với giá thị trường
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng nếu đáp ứng điều kiện luật định; trường hợp bồi thường bằng tiền thì áp dụng giá đất cụ thể của loại đất thu hồi theo quy định pháp luật. Người có đất thu hồi có thể khiếu nại khi phát hiện sai sót về loại đất, diện tích, vị trí, thời điểm định giá, phương pháp định giá hoặc dữ liệu so sánh.
1.2. Quyền khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai của người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan.
Trước khi thực hiện, cần xác định chính xác quyết định bị khiếu nại, người ban hành và nội dung muốn đề nghị sửa đổi. Không nên chỉ nêu chung rằng giá bồi thường thấp; cần chỉ ra căn cứ pháp luật hoặc sai sót cụ thể trong việc xác định mức bồi thường.
1.3. Thời hiệu thực hiện quyền khiếu nại đơn giá bồi thường đất đai theo quy định
Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại thông thường là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.
Trường hợp có trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng theo quy định, khoảng thời gian bị ảnh hưởng có thể không tính vào thời hiệu. Người dân nên lưu giữ quyết định, phong bì thư, giấy giao nhận và các tài liệu xác định ngày biết quyết định.
Nếu lựa chọn khởi kiện, cần tính riêng thời hiệu khởi kiện theo Luật Tố tụng hành chính; không nên mặc nhiên cho rằng việc gửi đơn khiếu nại sẽ kéo dài mọi thời hạn khởi kiện.
1.4. Trách nhiệm tiếp tục chấp hành quyết định thu hồi đất trong thời gian đợi giải quyết
Việc gửi đơn khiếu nại không mặc nhiên làm đình chỉ hiệu lực hoặc việc thi hành quyết định hành chính bị khiếu nại. Vì vậy, người có đất thu hồi cần phân biệt quyền khiếu nại với nghĩa vụ chấp hành quyết định đang có hiệu lực theo pháp luật. Nếu có căn cứ cho rằng việc thi hành gây hậu quả khó khắc phục hoặc quyết định có dấu hiệu trái pháp luật, người dân nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét biện pháp xử lý phù hợp.
2. Trình tự giải quyết khiếu nại về đơn giá bồi thường đất đai mới nhất
Người dân có thể lựa chọn khiếu nại lần đầu, khiếu nại lần hai nếu đáp ứng điều kiện, hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.
2.1. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại đền bù đất đai lần đầu của Chủ tịch UBND cấp xã
Theo Điều 17 Luật Khiếu nại 2011 đã được sửa đổi, bổ sung, Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc phạm vi thẩm quyền luật định của mình. Bao gồm các trường hợp liên quan đến người đứng đầu cơ quan chuyên môn, tổ chức hành chính khác thuộc UBND cấp xã và người do mình quản lý trực tiếp.
2.2. Trình tự thụ lý, xác minh nội dung và tổ chức đối thoại giải quyết khiếu nại
Sau khi nhận đơn, người có thẩm quyền kiểm tra điều kiện thụ lý; nếu đủ điều kiện thì tiến hành xác minh, thu thập tài liệu và tổ chức đối thoại theo quy định. Người khiếu nại cần trình bày rõ nội dung không đồng ý, căn cứ pháp lý, chứng cứ về sai sót và yêu cầu giải quyết cụ thể.
Theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu thông thường không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý; vụ việc phức tạp không quá 45 ngày. Đối với địa bàn đi lại khó khăn thuộc trường hợp luật định, thời hạn tương ứng có thể là 45 ngày và 60 ngày.
2.3. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết khiếu nại lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh
Khi không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, hoặc hết thời hạn giải quyết mà khiếu nại chưa được giải quyết, người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại lần hai nếu đáp ứng điều kiện luật định. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền theo Điều 21 Luật Khiếu nại đã sửa đổi, Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã.
Theo Điều 37 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết lần hai thông thường không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý; vụ việc phức tạp không quá 60 ngày. Đối với địa bàn đi lại khó khăn thuộc trường hợp luật định, thời hạn tương ứng có thể là 60 ngày và 70 ngày. Khi áp dụng, cần kiểm tra quy định sửa đổi hiện hành và xác định đúng thẩm quyền đối với quyết định cụ thể.
2.4. Quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án khi không đồng ý kết quả giải quyết
Người có đất thu hồi không bắt buộc phải khiếu nại trước khi khởi kiện vụ án hành chính nếu vụ việc thuộc trường hợp được khởi kiện trực tiếp theo Luật Tố tụng hành chính. Đối tượng khởi kiện có thể là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.
Thời hiệu khởi kiện thông thường là một năm theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính, được tính theo mốc thời gian luật định đối với quyết định hoặc hành vi bị kiện.
3. Hướng dẫn lập hồ sơ, thu thập chứng cứ và viết mẫu đơn khiếu nại
Hồ sơ khiếu nại cần thể hiện rõ quyết định bị khiếu nại, quyền lợi bị ảnh hưởng và căn cứ cho rằng việc xác định đơn giá bồi thường chưa đúng quy định.
3.1. Hướng dẫn soạn thảo mẫu đơn khiếu nại đền bù đất đai chuẩn pháp lý
Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, đơn khiếu nại cần ghi ngày, tháng, năm; họ tên, địa chỉ người khiếu nại; tên, địa chỉ cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại; tài liệu liên quan và yêu cầu giải quyết.
3.2. Danh mục tài liệu chứng cứ cần kèm theo mẫu đơn để chứng minh giá đất thấp
Tùy từng trường hợp, người khiếu nại nên chuẩn bị các tài liệu sau:
- Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Bảng tính tiền bồi thường, biên bản kiểm đếm và tài liệu xác định diện tích thu hồi.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc, mục đích sử dụng đất.
- Biên bản lấy ý kiến, đối thoại và các văn bản trao đổi với cơ quan có thẩm quyền.
- Tài liệu về giá chuyển nhượng của những thửa đất có đặc điểm tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng và thời điểm giao dịch.
- Chứng thư thẩm định giá hoặc tài liệu chuyên môn khác có liên quan, nếu có.
Chứng cứ cần có nguồn gốc rõ ràng, phản ánh đúng đặc điểm thửa đất và thời điểm cần so sánh.
3.3. Hình thức và phương thức nộp đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Người khiếu nại có thể nộp đơn trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính theo quy định. Khi nộp trực tiếp, nên yêu cầu giấy biên nhận; khi gửi bưu điện, cần giữ phiếu gửi và chứng từ phát để chứng minh thời điểm thực hiện quyền khiếu nại.
>>> Xem thêm: Hướng xử lý vi phạm thuế VAT của doanh nghiệp khi chi thanh lý tài sản
4. Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ giải quyết khiếu nại đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có đất thu hồi không đồng ý với đơn giá bồi thường. Luật sư xử lý hồ sơ theo thứ tự: rà soát, lập đơn, đại diện làm việc, khởi kiện. Công việc luật sư thực hiện cho khách hàng gồm:
- Rà soát quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án và bảng chiết tính giá bồi thường.
- Đánh giá thẩm quyền ban hành, trình tự thực hiện và căn cứ xác định giá đất cụ thể.
- Tính thời hiệu khiếu nại 90 ngày và thời hiệu khởi kiện 01 năm.
- Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai và đơn khởi kiện vụ án hành chính.
- Hướng dẫn thu thập chứng cứ và làm việc với tổ chức thẩm định giá.
- Đại diện làm việc với Ủy ban nhân dân, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Tham gia đối thoại và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án nhân dân khu vực.
Kết luận
Khiếu nại đơn giá bồi thường đất đạt kết quả khi Quý khách nộp đơn trong thời hiệu 90 ngày, gửi đúng người có thẩm quyền và kèm chứng cứ về giá đất cụ thể. Việc tiếp tục chấp hành quyết định thu hồi không làm mất quyền khiếu nại hoặc khởi kiện. Để rà soát phương án và soạn đơn khiếu nại, Quý khách gọi hotline 0962275827 của Luật LCP để được luật sư tư vấn.
