Phương án Bồi thường bằng tiền và đền bù bằng đất khác loại TP.HCM thực hiện theo Quyết định 11/2026/QĐ-UBND, trên nền Luật Đất đai 2024. Người có đất thu hồi chọn bồi thường bằng tiền, đất cùng loại, đất khác loại hoặc nhà ở theo điều kiện từng dự án. Mỗi hình thức có điều kiện, thời điểm đề nghị và cách tính riêng. Nội dung dưới đây phân tích từng hình thức và trình tự thực hiện.
1. Các quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại TP.HCM
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định bốn hình thức bồi thường về đất: giao đất có cùng mục đích sử dụng, bồi thường bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác và bằng nhà ở. Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, và Nghị định 49/2026/NĐ-CP điều chỉnh cách tính giá đất bồi thường.
1.1. Điều kiện được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND TP.HCM quyết định
Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền, và người có đất thu hồi cũng được đề nghị bồi thường bằng tiền. Từ ngày 01/01/2026, giá đất tính tiền bồi thường là giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất, hoặc giá đất cụ thể trong các trường hợp Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định.
1.2. Cơ chế bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
Hình thức mặc định theo Luật Đất đai 2024 là giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Khi dự án không có quỹ đất tương ứng, cơ quan thực hiện bồi thường chuyển sang bồi thường bằng tiền. Điều 96 Luật quy định việc bồi thường đối với đất nông nghiệp, Điều 98 quy định đối với đất ở, và Điều 99 quy định đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
1.3. Quy định mới về bồi thường bằng đất khác loại mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở
Hình thức bồi thường bằng đất khác loại hoặc bằng nhà ở là nội dung bổ sung của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013. Điều 5 Quy định kèm Quyết định 11/2026/QĐ-UBND giao Thành phố quy định tỷ lệ quy đổi và điều kiện áp dụng, theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Giá đất tính tiền sử dụng đất tại vị trí hoán đổi là giá đất theo loại đất được giao, được cho thuê tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
1.4. Nguyên tắc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với nhu cầu và quỹ đất địa phương
Thành phố căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế để áp dụng bồi thường bằng đất khác loại hoặc bằng nhà ở. Dự án phải bố trí quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tại thời điểm ban hành Thông báo thu hồi đất. Người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác loại một lần cho một dự án.
2. Phương án Bồi thường bằng tiền và đền bù bằng đất khác loại TP.HCM
Phương án Bồi thường bằng tiền và đền bù bằng đất khác loại TP.HCM gồm hai nhánh: nhận tiền theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, hoặc nhận đất, nhà ở theo tỷ lệ quy đổi.
2.1. Điều kiện áp dụng phương án bồi thường bằng tiền đối với cá nhân và hộ gia đình
Hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bồi thường về đất có quyền đề nghị nhận tiền thay cho đất hoặc nhà ở. Hộ có đất ở bị thu hồi, phải di chuyển chỗ ở và tự lo chỗ ở mới nhận thêm khoản hỗ trợ bằng 5% giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất ở theo Điều 23 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.
2.2. Quy trình xác định giá trị tiền bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Cơ quan thực hiện bồi thường xác định loại đất, diện tích đủ điều kiện, giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án. Khi thửa đất nằm trên nhiều vị trí trong bảng giá đất, giá đất của thửa lấy theo mức bình quân các vị trí. Thửa đất có nhiều loại đất thì tính giá theo từng loại. Tiền bồi thường đất cộng chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản và các khoản hỗ trợ.
>>> Xem thêm: Cách soạn hợp đồng thỏa thuận góp vốn vào doanh nghiệp
2.3. Điều kiện bồi thường bằng đất khác loại khi thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp
Khoản 3 Điều 5 Quy định kèm Quyết định 11/2026/QĐ-UBND đặt các điều kiện:
- Dự án có quỹ đất hoặc quỹ nhà ở khi ban hành Thông báo thu hồi;
- Người có đất thu hồi đủ điều kiện bồi thường về đất;
- Người này đề nghị trong khoảng từ lúc niêm yết dự thảo phương án đến lúc lấy ý kiến lần đầu.
Đối với đất ở hoặc nhà ở, diện tích quy đổi phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của một lô đất ở hoặc một căn hộ theo quy hoạch chi tiết, và chỉ bồi thường một lô hoặc một căn.
2.4. Phương thức tính giá trị chênh lệch và hoàn trả tiền bồi thường khi giao đất khác loại
Tỷ lệ quy đổi bằng giá đất tính tiền bồi thường tại vị trí thu hồi chia cho giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc giá nhà ở tại vị trí hoán đổi, nhân 100%. Diện tích quy đổi bằng tỷ lệ quy đổi nhân diện tích đất thu hồi. Phần diện tích còn lại sau quy đổi được bồi thường bằng tiền và hỗ trợ theo quy định. Giá nhà ở tại vị trí hoán đổi là giá căn hộ chung cư tái định cư được duyệt của dự án.
3. Trình tự, thủ tục lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trình tự lập phương án gồm niêm yết, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, công bố và chi trả. Theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc phê duyệt phương án và bố trí tái định cư hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Mỗi bước có thời hạn và cơ quan phụ trách riêng.
3.1. Niêm yết công khai dự thảo phương án bồi thường và lấy ý kiến của người có đất thu hồi
Điều 87 Luật Đất đai 2024 yêu cầu niêm yết công khai dự thảo phương án tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và điểm sinh hoạt khu dân cư trong ít nhất 30 ngày, sau đó họp lấy ý kiến.
3.2. Quy trình thẩm định, phê duyệt và thông báo phương án bồi thường chính thức
Đơn vị thực hiện bồi thường lập phương án, chuyển cơ quan quản lý đất đai cấp xã thẩm định, rồi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu phê duyệt theo phân cấp tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Phương án được công bố công khai khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực, theo khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024. Thông báo thu hồi đất có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày ban hành.
3.3. Thời hạn chi trả tiền bồi thường và bàn giao đất đền bù trên thực địa
Điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan thực hiện bồi thường chi trả tiền trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực thi hành.
Hộ gia đình bàn giao mặt bằng trước thời hạn được thưởng tối đa 50 triệu đồng mỗi hộ theo Điều 14 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND. Trong thời gian chờ tái định cư, hộ được hỗ trợ tạm cư, từ 5 triệu đến 8 triệu đồng mỗi hộ mỗi tháng với hộ đến 4 nhân khẩu, tùy khu vực.
3.4. Xử lý các khoản tiền bồi thường chậm chi trả theo quy định hiện hành
Khi chi trả sau 30 ngày, cơ quan thực hiện bồi thường thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế, tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
4. Xử lý khi phương án bồi thường không thỏa đáng
Người có đất thu hồi không đồng ý với phương án có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện. Điều 237 Luật Đất đai 2024 quy định thời hiệu khiếu nại 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định.
4.1. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường không thỏa đáng
Quý khách hàng gửi đơn khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu đã phê duyệt phương án, kèm tài liệu chứng minh giá, diện tích và loại đất. Người có thẩm quyền thụ lý trong 7 ngày, giải quyết trong 30 ngày, tối đa 45 ngày với vụ việc phức tạp.
4.2. Quy trình khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp
Quý khách hàng có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền, thay vì hoặc sau khi khiếu nại, theo Luật Tố tụng hành chính số 93/2015/QH13. Thời hiệu khởi kiện là một năm kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định hành chính, hoặc quyết định giải quyết khiếu nại. Hồ sơ gồm đơn khởi kiện, phương án bồi thường, quyết định phê duyệt, chứng cứ giá đất và biên bản đối thoại.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi và chủ đầu tư tại TP.HCM lựa chọn, tính toán và thực hiện đúng phương án bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
- Rà soát điều kiện bồi thường về đất và phương án bồi thường được niêm yết.
- Tính giá trị bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các khoản hỗ trợ.
- Tư vấn lựa chọn giữa tiền, đất cùng loại, đất khác loại hoặc nhà ở, tính tỷ lệ và diện tích quy đổi.
- Soạn văn bản đề nghị bồi thường bằng đất khác loại đúng thời điểm quy định.
- Soạn đơn khiếu nại, đại diện làm việc với Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu và cơ quan thực hiện bồi thường.
- Soạn hồ sơ và đại diện khởi kiện vụ án hành chính khi phương án chưa thỏa đáng.
Kết luận
Phương án Bồi thường bằng tiền và đền bù bằng đất khác loại TP.HCM phụ thuộc vào điều kiện đủ bồi thường, quỹ đất của dự án và thời điểm người dân nộp đề nghị. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường, thu hồi đất, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
