Giá đền bù đất dự án tại TP.HCM tính theo căn cứ nào được xác định theo Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.
Từ ngày 01/7/2026, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND không áp dụng bảng giá đất và hệ số K cho tiền bồi thường, mà dùng giá đất cụ thể. Quy định này áp dụng cho cả đất ở và đất nông nghiệp. Nội dung dưới đây trình bày căn cứ và cách đối chiếu.
1. Căn cứ pháp lý xác định giá đền bù đất dự án trên địa bàn TP.HCM
Giá đền bù đất dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào ba tầng văn bản: Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 cùng nghị định hướng dẫn, và các quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố.
1.1. Căn cứ theo Quyết định 11/2026 QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại TPHCM
Quyết định 11/2026/QĐ-UBND ngày 06/3/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế Quyết định 68/2024/QĐ-UBND.
Quyết định này quy định tỷ lệ quy đổi khi bồi thường bằng đất khác loại, bồi thường nhà ở, công trình, và các khoản hỗ trợ, tạm cư, tái định cư. Quyết định không tự đặt đơn giá đất mà dẫn chiếu tới giá đất xác định theo pháp luật về giá đất.
>>> Xem thêm: Các rủi ro thường gặp khi thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp
1.2. Nguyên tắc xác định giá đất bồi thường theo giá đất cụ thể sát giá thị trường
Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu định giá đất theo nguyên tắc thị trường, và khoản 2 Điều 91 xác định giá đất bồi thường tại thời điểm phê duyệt phương án. Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, loại trừ các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khỏi việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Giá đất cụ thể được xác định theo từng vị trí, theo phương pháp giá đất cụ thể do tổ chức tư vấn thực hiện, và mục tiêu là tiệm cận giá thị trường.
1.3. Áp dụng bảng giá đất điều chỉnh và loại bỏ hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng
Hệ số K vẫn tồn tại trong pháp luật, nhưng không áp dụng cho tiền bồi thường tại TP.HCM. Hệ số K bằng tích của K1 (biến động thị trường), K2 (quy hoạch) và K3 (yếu tố khác), được ban hành cho 168 phường, xã, đặc khu, và dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số trường hợp khác. Với bồi thường, Sở Nông nghiệp và Môi trường nêu lý do là bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm từng vị trí.
1.4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện và Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM
Từ ngày 01/7/2025, cấp huyện không còn, và Nghị định 151/2025/NĐ-CP giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu phê duyệt phương án bồi thường theo phân cấp.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể, và Hội đồng thẩm định giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố thành lập thẩm định kết quả, theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất. Đơn giá được đưa vào bảng tính của phương án.
2. Giá đền bù đất dự án tại TP.HCM tính theo căn cứ nào?
Giá đền bù đất dự án tại TP.HCM tính theo căn cứ nào phụ thuộc loại đất, vị trí và thời điểm phê duyệt phương án. Giá đất cụ thể xác định cho từng vị trí, nên đơn giá có thể khác giữa hai thửa trên cùng tuyến đường. Quý khách hàng kiểm tra từng yếu tố trong bảng tính.
2.1. Căn cứ xác định Giá đền bù đất thổ cư theo vị trí, tuyến đường và hạ tầng
Đối với đất ở, thường gọi là đất thổ cư, giá đền bù xác định theo vị trí thửa đất, tuyến đường, mặt tiền hay hẻm, khả năng sinh lợi và điều kiện hạ tầng. Tổ chức tư vấn so sánh với giao dịch thực tế của thửa đất tương đồng theo các phương pháp tại Điều 158 Luật Đất đai 2024.
2.2. Căn cứ tính Giá đất đền bù đất nông nghiệp theo bảng giá đất nông nghiệp mới nhất
Bảng giá đất của TP.HCM do Hội đồng nhân dân thông qua tháng 12/2025 và áp dụng từ ngày 01/01/2026, trong đó đất nông nghiệp có mức cao nhất 1,44 triệu đồng mỗi mét vuông. Bảng giá này là mức tham chiếu, không phải đơn giá bồi thường, vì bồi thường dùng giá đất cụ thể. Điều 96 Luật Đất đai 2024 giới hạn diện tích đất nông nghiệp được bồi thường theo hạn mức giao đất.
2.3. Quy trình thu thập thông tin giá chuyển nhượng thực tế làm cơ sở định giá đất
Tổ chức tư vấn thu thập thông tin giao dịch thực tế của thửa đất có loại đất, vị trí, diện tích tương đồng gần thời điểm phê duyệt phương án.
2.4. Phương pháp thẩm định giá đền bù tài sản, nhà ở và công trình gắn liền với đất
Điều 7 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND bồi thường nhà ở, công trình phục vụ đời sống bằng 100% giá trị xây dựng mới theo Bảng giá nhà ở, công trình của Ủy ban nhân dân Thành phố, hoặc theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng nếu cao hơn. Loại không có trong bảng giá thì thuê tư vấn xác định theo thực tế. Điều 102 và Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi.
3. Hướng dẫn đối chiếu và rà soát tính hợp lý của giá đất đền bù
Quý khách hàng đối chiếu giá đền bù qua ba việc: xác định nguyên nhân chênh lệch, kiến nghị hoặc khiếu nại đúng cơ quan, và khởi kiện nếu cần. Mỗi việc có thời hạn riêng. Việc chuẩn bị chứng cứ về giá nên bắt đầu ngay khi phương án được niêm yết.
3.1. Nhận diện các lý do khiến giá đền bù đất đai tại TPHCM bị chênh lệch so với thị trường
Chênh lệch có thể do giao dịch tham chiếu không sát vị trí, tổ chức tư vấn dùng sai phương pháp hoặc sai thời điểm, hoặc áp sai loại đất, vị trí, diện tích. Khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định khi điều chỉnh phương án, nếu giá tại thời điểm điều chỉnh thấp hơn thì giữ giá đã duyệt. Quý khách hàng đối chiếu chứng thư thẩm định giá độc lập với giá cụ thể trong phương án.
3.2. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Quý khách hàng góp ý trong 30 ngày niêm yết theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, rồi khiếu nại trong 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định theo Luật Khiếu nại. Từ ngày 01/7/2026, theo Luật số 136/2025/QH15, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần hai. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP yêu cầu tiếp tục chấp hành quyết định thu hồi trong thời gian khiếu nại.
3.3. Phương án khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án yêu cầu định giá lại đất đai
Quý khách hàng khởi kiện quyết định phê duyệt phương án trong một năm theo Luật Tố tụng hành chính. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cấp xã theo Luật số 85/2025/QH15. Quý khách hàng có quyền đề nghị Tòa án trưng cầu giám định hoặc định giá, và nộp chứng thư thẩm định giá làm chứng cứ. Án phí hành chính sơ thẩm là 300.000 đồng.
4. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi tại TP.HCM kiểm tra giá đền bù, kiến nghị và bảo vệ quyền lợi về tiền bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
- Rà soát phương án theo Quyết định 11/2026/QĐ-UBND, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND và Luật Đất đai 2024.
- Kiểm tra loại đất, vị trí, diện tích đủ điều kiện, thời điểm tính giá và phương pháp xác định giá đất cụ thể.
- Thu thập chứng cứ giá giao dịch và làm việc với tổ chức thẩm định giá độc lập.
- Soạn văn bản góp ý, kiến nghị trong giai đoạn niêm yết và họp lấy ý kiến.
- Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai và đại diện làm việc với cơ quan giải quyết.
- Soạn hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính và đại diện tham gia tố tụng.
Kết luận
Giá đền bù đất dự án tại TP.HCM tính theo căn cứ nào cần được kiểm tra theo giá đất cụ thể, thời điểm phê duyệt phương án và các căn cứ của Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.
Luật LCP sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc rà soát đơn giá, kiến nghị và khiếu nại. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường thu hồi đất tại TP.HCM, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
