Công trình trên phần đất không được công nhận có được bồi thường hay không phụ thuộc vào thời điểm tạo lập, tình trạng pháp lý của công trình và quy định của địa phương. Điều 105 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, và Điều 102 quy định mức bồi thường nhà, công trình. Không được bồi thường về đất không đương nhiên mất quyền với tài sản. Nội dung dưới đây phân tích từng trường hợp.
1. Tổng quan về nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất
Pháp luật đất đai tách bồi thường về đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất thành hai chính sách độc lập. Quyền được bồi thường về đất phụ thuộc vào điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Quyền được bồi thường tài sản phụ thuộc vào tính hợp pháp và thời điểm tạo lập tài sản. Quý khách hàng xác định riêng từng nhóm quyền.
1.1. Phân biệt chính sách bồi thường đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất
Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được bồi thường về đất. Điều 105 quy định các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, và hai danh sách này không trùng nhau. Người sử dụng đất có thể không được bồi thường về đất nhưng vẫn được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản, nếu tài sản không thuộc nhóm bị loại tại Điều 105. Quý khách hàng đối chiếu từng danh sách.
1.2. Điều kiện chung để công trình, vật kiến trúc được xem xét bồi thường khi giải tỏa
Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất bị tháo dỡ toàn bộ, hoặc phá dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ thì bồi thường thiệt hại theo thực tế. Công trình không thuộc nhóm bị loại tại Điều 105 mới đủ điều kiện.
1.3. Phân loại tài sản tạo lập hợp pháp và công trình tạo lập trái phép trên đất
Điều 105 Luật Đất đai 2024 chia thành ba nhóm không được bồi thường. Nhóm một là tài sản trên đất thu hồi theo các khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81 và điểm b, điểm c khoản 1 Điều 82.
Nhóm hai là tài sản tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất. Nhóm ba là phần công trình theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết hạn. Tài sản ngoài ba nhóm này thuộc diện xem xét bồi thường.
1.4. Mối quan hệ giữa thời điểm xây dựng công trình và thời điểm công bố quy hoạch
Điều 105 loại tài sản tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất, và thông báo có hiệu lực 12 tháng theo khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024.
Quyết định 11/2026/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đặt mức hỗ trợ khác nhau theo mốc xây dựng, như trước ngày 01/7/2006 và từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2014. Quý khách hàng xác định đúng ngày hoàn thành công trình.
>>> Xem thêm: Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án
2. Công trình trên phần đất không được công nhận có được bồi thường không?
Công trình trên phần đất không được công nhận có được bồi thường không là câu hỏi được trả lời theo từng tình huống: đất dôi dư ngoài sổ, đất không được bồi thường về đất, cây lâu năm, hạ tầng kỹ thuật và công trình vi phạm.
2.1. Quyền lợi khi xây nhà và tạo lập vật kiến trúc trên phần đất dôi dư ngoài sổ
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định việc bồi thường về đất khi diện tích đo đạc thực tế khác diện tích ghi trên giấy tờ. Hộ gia đình sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm do lấn đất, chiếm đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không bồi thường về đất. Phần dôi dư sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm trước ngày 01/7/2014 có thể được xem xét theo Điều 138, Điều 139 Luật Đất đai. Quý khách hàng đối chiếu số đo thực tế với giấy tờ.
2.2. Quy định về bồi thường tài sản đối với trường hợp đất không được bồi thường
Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Tài sản gắn liền với đất không thuộc ba nhóm của Điều 105 vẫn thuộc diện xem xét bồi thường theo Điều 102. Khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hỗ trợ khác, và Quyết định 11/2026/QĐ-UBND quy định mức hỗ trợ công trình trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất.
2.3. Căn cứ đền bù khi trồng cây lâu năm và cây ăn quả trên diện tích đất chưa công nhận
Điều 103 Luật Đất đai 2024 bồi thường cây lâu năm theo giá trị hiện có của vườn cây, không tính giá trị quyền sử dụng đất. Cây tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất không được bồi thường theo khoản 2 Điều 105. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 60/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 15/8/2026, quy định đơn giá cây trồng, vật nuôi. Quý khách hàng chứng minh thời điểm trồng bằng chứng từ và hình ảnh.
2.4. Chính sách hỗ trợ di dời hạ tầng kỹ thuật khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 3 Điều 102 Luật Đất đai 2024 bồi thường công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo pháp luật chuyên ngành. Quyết định 11/2026/QĐ-UBND quy định hỗ trợ chi phí di dời và hoàn trả phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư, theo giá trị thiệt hại thực tế. Quý khách hàng giữ hóa đơn, hợp đồng thi công hạ tầng.
2.5. Các trường hợp công trình bị tháo dỡ không bồi thường do vi phạm trật tự xây dựng
Điều 105 Luật Đất đai 2024 không gọi tên riêng nhóm vi phạm trật tự xây dựng, mà loại tài sản tạo lập trái quy định của pháp luật và tài sản trên đất thu hồi do vi phạm theo Điều 81 Luật Đất đai 2024. Công trình xây theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết hạn không được bồi thường, nhưng chủ sở hữu được hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024 . Quý khách hàng kiểm tra việc xử lý vi phạm xây dựng đã có quyết định hay chưa.
3. Trình tự rà soát và hoàn thiện hồ sơ yêu cầu bồi thường, hỗ trợ tài sản
Hồ sơ bồi thường tài sản gồm chứng từ về thời điểm tạo lập, biên bản kiểm đếm và kiểm tra thông tin niêm yết. Quý khách hàng hoàn thiện hồ sơ trong giai đoạn niêm yết 30 ngày. Hồ sơ đầy đủ giúp cơ quan phân loại đúng tài sản.
3.1. Thu thập chứng từ chứng minh thời điểm tạo lập công trình và chi phí đầu tư
Chứng từ gồm hợp đồng xây dựng, hóa đơn vật liệu, biên lai điện nước, ảnh chụp hoặc ảnh vệ tinh có ngày tháng, xác nhận của người sử dụng đất liền kề và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Quý khách hàng sắp xếp theo trục thời gian để chứng minh công trình có trước mốc nào. Chi phí đầu tư vào đất, như san lấp, có thể được bồi thường theo Điều 107.
3.2. Thực hiện kê khai, kiểm đếm hiện trạng tài sản với Tổ bồi thường giải phóng mặt bằng
Quý khách hàng tham gia kiểm đếm do đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường tổ chức, kê khai diện tích, kết cấu, năm xây dựng, số lượng cây trồng, vật nuôi. Quý khách hàng yêu cầu ghi đầy đủ vào biên bản và nhận bản sao. Biên bản là căn cứ tính bồi thường và là chứng cứ khi khiếu nại.
3.3. Kiểm tra thông tin trong biên bản niêm yết công khai phương án bồi thường
Điều 87 Luật Đất đai 2024 yêu cầu niêm yết công khai dự thảo phương án tối thiểu 30 ngày. Quý khách hàng đối chiếu danh mục tài sản, diện tích, đơn giá, loại tài sản và nhóm tài sản bị loại bồi thường trong phương án với biên bản kiểm đếm.
4. Các vấn đề pháp lý và giải quyết tranh chấp khi bị từ chối bồi thường
Việc từ chối bồi thường tài sản có thể sai khi cơ quan xếp tài sản vào nhóm bị loại mà không đủ căn cứ. Quý khách hàng có quyền kiến nghị, khiếu nại và khởi kiện. Mỗi bước có thời hạn riêng.
4.1. Rủi ro bị áp giá bồi thường tài sản thấp hơn giá trị đầu tư thực tế
Mức bồi thường tính theo giá trị xây dựng mới của công trình tương đương, hoặc theo thiệt hại thực tế, nên có thể thấp hơn chi phí đầu tư. Quyết định 11/2026/QĐ-UBND bồi thường nhà ở, công trình phục vụ đời sống bằng 100% giá trị xây dựng mới, hoặc theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng nếu cao hơn.
4.2. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường không thỏa đáng
Quý khách hàng khiếu nại trong 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định theo Luật Khiếu nại. Từ ngày 01/7/2026, theo Luật số 136/2025/QH15, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần hai. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP yêu cầu tiếp tục chấp hành quyết định thu hồi đất trong thời gian khiếu nại.
4.3. Phương án khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án bảo vệ quyền lợi về tài sản
Quý khách hàng khởi kiện quyết định phê duyệt phương án trong một năm theo Luật Tố tụng hành chính. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cấp xã theo Luật số 85/2025/QH15. Đơn khởi kiện nêu căn cứ cơ quan xếp sai tài sản vào nhóm không được bồi thường. Án phí hành chính sơ thẩm là 300.000 đồng.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi xác định công trình, cây trồng thuộc diện bồi thường hay hỗ trợ, và bảo vệ quyền lợi khi bị từ chối. Đội ngũ luật sư của LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
- Phân loại công trình, cây trồng theo ba nhóm.
- Xác định nhóm hỗ trợ.
- Thu thập, hệ thống hóa chứng từ về thời điểm xây dựng, thời điểm trồng cây, chi phí đầu tư.
- Soạn văn bản kiến nghị trong giai đoạn niêm yết và họp lấy ý kiến.
- Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai và đại diện làm việc với cơ quan giải quyết.
- Soạn hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính và đại diện tham gia tố tụng.
Kết luận
Công trình trên phần đất không được công nhận có được bồi thường hay không phụ thuộc vào việc công trình có thuộc ba nhóm bị loại tại Điều 105, thời điểm tạo lập và quy định của địa phương. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường thu hồi đất, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
