Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 01/01/2026. Giá đất cụ thể vẫn áp dụng trong trường hợp luật quy định. Tiền bồi thường gồm giá trị đất, tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ. Nội dung dưới đây trình bày công thức và cách đối chiếu đơn giá.Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Các yếu tố cấu thành tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gồm bốn nhóm: bồi thường về đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và các khoản hỗ trợ.
1.1. Phân biệt trường hợp tiền bồi thường được tính theo giá nhà nước và giá đất cụ thể
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 xác định giá đất bồi thường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định tiền bồi thường được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước ban hành và hệ số điều chỉnh giá đất. Giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai áp dụng khi không áp dụng được bảng giá, hoặc khi chưa đủ căn cứ tính theo Nghị quyết.
1.2. Công thức xác định tổng tiền bồi thường về đất theo diện tích và đơn giá
Căn cứ tính tiền bồi thường theo Nghị quyết 254/2025/QH15 gồm diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, mục đích và hình thức sử dụng đất. Công thức: tiền bồi thường về đất bằng diện tích đủ điều kiện nhân giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Ví dụ minh họa: 100 mét vuông đất ở, giá bảng giá 10 triệu đồng mỗi mét vuông, hệ số 1,2 cho tiền bồi thường 1,2 tỷ đồng.
1.3. Các khoản tiền hỗ trợ di dời, ổn định sản xuất và tái định cư đi kèm
Điều 108 Luật Đất đai 2024 liệt kê các khoản hỗ trợ gồm hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, kinh doanh, đào tạo chuyển đổi nghề, tái định cư và hỗ trợ khác. Điều 109 quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn mức và thời gian hỗ trợ ổn định đời sống. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 11/2026/QĐ-UBND quy định thêm tạm cư, thưởng bàn giao sớm và hỗ trợ tự lo chỗ ở.>>> Xem thêm: Hướng dẫn sang tên giấy tờ nhà đất để góp vốn vào doanh nghiệp
1.4. Quy định về bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình và cây trồng trên đất
Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Điều 103 quy định bồi thường cây trồng, vật nuôi, và Điều 107 quy định bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại chưa thu hồi hết. Điều 7 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND tại Thành phố Hồ Chí Minh bồi thường nhà ở 100% giá trị xây dựng mới theo bảng giá nhà hoặc suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng nếu cao hơn.
2. Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án
Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án gồm bốn bước: xác định thời điểm tính giá, xác định giá trong bảng giá đất, áp dụng hệ số điều chỉnh, rồi thẩm định và phê duyệt trong phương án. Mỗi bước có căn cứ riêng.
2.1. Quy trình xác định giá đất bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi
Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Giá đất bồi thường xác định tại thời điểm phê duyệt phương án theo khoản 2 Điều 91. Khoản 5 Điều 94 quy định khi phương án chỉnh sửa về giá, giá xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh, và nếu giá này thấp hơn thì áp dụng giá trong phương án đã duyệt. Quy định này bảo vệ người có đất khi giá giảm.
2.2. Áp dụng các phương pháp định giá đất để xây dựng đơn giá bồi thường đền bù
Bảng giá đất theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Khi không áp dụng được bảng giá, cơ quan xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai, gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
2.3. Trình tự thẩm định và phê duyệt đơn giá đền bù trong phương án bồi thường
Đơn vị thực hiện bồi thường lập dự thảo phương án và niêm yết công khai tối thiểu 30 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, rồi họp lấy ý kiến. Cơ quan quản lý đất đai cấp xã thẩm định phương án. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu phê duyệt theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Đơn giá nằm trong bảng tính của phương án được phê duyệt.
2.4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng vị trí và mục đích sử dụng
Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, và sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí khi cần thiết. Nghị quyết yêu cầu ban hành đầy đủ căn cứ tính tiền bồi thường chậm nhất ngày 01/7/2026. Quý khách hàng tra cứu quyết định hệ số hiện hành của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để đối chiếu.Xác định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng vị trí và mục đích sử dụng
3. Hướng dẫn tự kiểm tra và đối chiếu đơn giá bồi thường đất đai
Quý khách hàng tự kiểm tra đơn giá bằng ba việc: thu thập giá giao dịch tương đồng, rà soát vị trí và loại đất trong dự thảo, và so sánh với chứng thư thẩm định giá. Kết quả kiểm tra là căn cứ để kiến nghị trong giai đoạn niêm yết. Quý khách hàng lập bảng đối chiếu từng hạng mục.
3.1. Thu thập thông tin giá giao dịch thực tế của các thửa đất tương đồng lân cận
Quý khách hàng thu thập hợp đồng chuyển nhượng, thông tin giao dịch của thửa đất có loại đất, vị trí, diện tích tương đồng tại khu vực lân cận. Các giao dịch cần gần thời điểm phê duyệt phương án để phù hợp với khoản 2 Điều 91. Thông tin giao dịch chứng minh bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh chưa phản ánh nguyên tắc thị trường theo Điều 158 Luật Đất đai.
3.2. Rà soát vị trí, hẻm, mặt tiền và loại đất trong dự thảo phương án bồi thường
Bảng giá đất xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí, nên sai một yếu tố có thể làm thay đổi tổng tiền bồi thường. Quý khách hàng đối chiếu vị trí thửa đất, mặt tiền hay hẻm, loại đất và diện tích trong dự thảo với Giấy chứng nhận và bản đồ địa chính.
3.3. So sánh đơn giá trong quyết định bồi thường với chứng thư thẩm định giá độc lập
Chứng thư thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá độc lập cho biết giá thị trường của thửa đất tại thời điểm phê duyệt phương án. Quý khách hàng so sánh giá này với giá bảng giá nhân hệ số trong phương án để xác định chênh lệch. Chứng thư là chứng cứ phục vụ kiến nghị, khiếu nại hoặc khởi kiện, còn giá bồi thường vẫn tính theo căn cứ của Nghị quyết 254/2025/QH15.
4. Các lưu ý khi đơn giá bồi thường thấp hơn giá thị trường
Đơn giá bồi thường thấp hơn giá thị trường thường do cách tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Quý khách hàng phân biệt chênh lệch do cơ chế chung với chênh lệch do áp dụng sai.
4.1. Nguyên nhân khiến giá đền bù dự án bị chênh lệch so với thực tế
Chênh lệch phát sinh do bảng giá đất xây dựng theo khu vực nên chưa sát từng thửa, hệ số điều chỉnh chưa theo kịp biến động, hoặc áp sai vị trí, loại đất, diện tích.
4.2. Trình tự gửi đơn kiến nghị điều chỉnh đơn giá trước khi phê duyệt chính thức
Quý khách hàng gửi đơn kiến nghị trong thời gian niêm yết 30 ngày và nêu ý kiến tại cuộc họp lấy ý kiến theo Điều 87 Luật Đất đai 2024. Đơn nêu hạng mục đơn giá chưa đúng, căn cứ pháp lý, chứng cứ giá giao dịch và đề nghị điều chỉnh.
4.3. Phương án khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu định giá lại
Sau khi phương án được phê duyệt, Quý khách hàng khiếu nại trong 90 ngày theo Luật Khiếu nại. Từ ngày 01/7/2026, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết lần đầu và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần hai theo Luật số 136/2025/QH15. Quý khách hàng cũng có quyền khởi kiện vụ án hành chính trong một năm tại Tòa án nhân dân khu vực theo Luật Tố tụng hành chính, đã sửa đổi.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi kiểm tra đơn giá, kiến nghị điều chỉnh và bảo vệ quyền lợi về tiền bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
Rà soát bảng tính tiền bồi thường: diện tích, loại đất, vị trí, giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Đối chiếu thời điểm tính giá theo khoản 2 Điều 91 và khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai 2024.
Tư vấn thu thập chứng cứ giá giao dịch và làm việc với tổ chức thẩm định giá độc lập.
Soạn đơn kiến nghị điều chỉnh đơn giá trong giai đoạn niêm yết và lấy ý kiến.
Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai và đại diện làm việc với cơ quan giải quyết.
Soạn hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính và đại diện tham gia tố tụng.
Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Kết luận
Cách tính đơn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đòi hỏi Quý khách hàng nắm rõ căn cứ tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và thời điểm xác định giá. Luật LCP sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc kiểm tra đơn giá, kiến nghị và khiếu nại. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn bồi thường thu hồi đất, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
