Các lưu ý về yêu cầu khởi kiện vụ án khi không đồng ý về đơn giá bồi thường đất gồm đối tượng khởi kiện, thời hiệu, Tòa án có thẩm quyền và chứng cứ.
Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cơ quan cấp xã. Thời hiệu khởi kiện là một năm. Nội dung dưới đây trình bày từng lưu ý theo Luật Đất đai 2024 và Luật Tố tụng hành chính.
1. Căn cứ pháp lý và điều kiện khởi kiện vụ án khi không đồng ý giá bồi thường đất
Điều 237 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo pháp luật về tố tụng hành chính.
Luật Tố tụng hành chính số 93/2015/QH13, đã được sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15, quy định trình tự khởi kiện. Quý khách hàng xác định đúng đối tượng khởi kiện và căn cứ trước khi nộp đơn.
1.1. Xác định đối tượng khởi kiện là quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Đối tượng khởi kiện là quyết định hành chính phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc quyết định giải quyết khiếu nại về phương án này.
Người bị kiện là người ký quyết định, thường là Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Xử lý trường hợp không nộp tiền góp vốn vào doanh nghiệp
1.2. Căn cứ cho rằng giá bồi thường không tuân thủ nguyên tắc thị trường theo Luật Đất đai
Từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất tính bồi thường là giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất.
Căn cứ khởi kiện gồm áp sai vị trí, loại đất, diện tích hoặc hệ số, vi phạm trình tự niêm yết, lấy ý kiến, hoặc giá không phản ánh nguyên tắc thị trường tại Điều 158 Luật Đất đai 2024. Quý khách hàng nêu rõ từng sai sót.
1.3. Lựa chọn giữa quyền khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính trực tiếp tại Tòa án
Điều 237 Luật Đất đai 2024 quy định quyền khiếu nại và quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính về đất đai. Quý khách hàng có thể khiếu nại trước, trong thời hiệu 90 ngày theo Luật Khiếu nại, hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.
1.4. Lưu ý về nghĩa vụ tiếp tục chấp hành quyết định thu hồi đất trong thời gian giải quyết
Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại, người có đất vẫn phải thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, thu hồi đất và cưỡng chế.
2. Các lưu ý về yêu cầu khởi kiện vụ án khi không đồng ý về đơn giá bồi thường đất
Các lưu ý về yêu cầu khởi kiện vụ án khi không đồng ý về đơn giá bồi thường đất tập trung ở bốn điểm: thời hiệu, đơn khởi kiện và Tòa án, đối chiếu diện tích và việc nhận tiền.
2.1. Lưu ý thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm kể từ ngày nhận quyết định
Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định thời hiệu khởi kiện là một năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính.
Nếu đã khiếu nại, thời hiệu là một năm kể từ ngày nhận quyết định giải quyết khiếu nại. Luật số 85/2025/QH15 bổ sung vào Điều 123 căn cứ trả lại đơn khi thời hiệu đã hết mà không có lý do khách quan chính đáng.
2.2. Kỹ thuật chuẩn bị đơn khởi kiện chuẩn pháp lý và xác định đúng Tòa án có thẩm quyền
Đơn khởi kiện theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính ghi ngày tháng, Tòa án nhận đơn, thông tin người khởi kiện và người bị kiện, quyết định bị kiện, nội dung yêu cầu và danh mục tài liệu kèm theo.
Khoản 1 Điều 31, đã sửa đổi, giao Tòa án nhân dân khu vực xét sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã, theo lãnh thổ. Quyết định của cấp tỉnh thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
2.3. Nếu vấn đề là diện tích, cần đối chiếu với giấy tờ đất và kết quả đo đạc thực tế
Nếu vấn đề là diện tích, cần đối chiếu với giấy tờ đất và kết quả đo đạc thực tế trước khi viết yêu cầu khởi kiện. Quý khách hàng so sánh diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, biên bản kiểm đếm và bản vẽ đo đạc của dự án.
Điều 96 Luật Đất đai 2024 giới hạn diện tích đất nông nghiệp được bồi thường theo hạn mức giao đất. Yêu cầu nêu rõ diện tích đúng và căn cứ.
2.4. Bảo lưu ý kiến khi không đồng ý mức bồi thường và lưu ý khi nhận tiền tạm ứng
Khi cơ quan đề nghị nhận tiền bồi thường theo phương án đã phê duyệt, Quý khách hàng ghi rõ trong biên bản là nhận theo phương án và bảo lưu ý kiến không đồng ý về đơn giá.
Điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định chi trả trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực. Khoản tiền không nhận được gửi vào tài khoản của đơn vị bồi thường, hưởng lãi không kỳ hạn.
3. Hướng dẫn thu thập tài liệu chứng cứ chứng minh khi không đồng ý giá bồi thường đất
Chứng cứ quyết định kết quả vụ án khi đương sự không đồng ý giá bồi thường đất. Quý khách hàng có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình. Tòa án có thể xác minh, thu thập thêm chứng cứ theo Luật Tố tụng hành chính.
3.1. Thu thập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và chứng từ tài sản
Hồ sơ gồm Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án và bảng tính bồi thường.
Chứng từ tài sản gồm giấy phép xây dựng, hóa đơn, hợp đồng xây dựng và ảnh hiện trạng. Quý khách hàng yêu cầu cơ quan bồi thường cung cấp bản sao hồ sơ phương án.
3.2. Thu thập chứng cứ về giá giao dịch thực tế trên thị trường tại thời điểm thu hồi
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 xác định giá đất bồi thường tại thời điểm phê duyệt phương án. Quý khách hàng thu thập hợp đồng chuyển nhượng, thông tin giao dịch đất có vị trí, loại đất tương đồng tại thời điểm này.
Chứng cứ giao dịch dùng để chứng minh bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh không phản ánh nguyên tắc thị trường, hoặc cơ quan áp dụng sai.
3.3. Yêu cầu Tòa án trưng cầu tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định lại giá đất
Đương sự có quyền đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ, trưng cầu giám định hoặc yêu cầu thẩm định giá theo Luật Tố tụng hành chính. Tòa án xem xét đề nghị và quyết định.
Chứng thư thẩm định giá giúp chứng minh giá thị trường, nhưng giá bồi thường vẫn tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Quý khách hàng gắn chứng thư với căn cứ pháp lý của yêu cầu.
3.4. Cung cấp biên bản kiểm đếm, bản vẽ ranh giới và xác nhận nguồn gốc sử dụng đất
Biên bản kiểm đếm, bản vẽ ranh giới, biên bản góp ý khi niêm yết dự thảo phương án và biên bản họp lấy ý kiến là chứng cứ về diện tích, tài sản và việc tuân thủ trình tự.
Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất bổ sung cho các tài liệu này. Quý khách hàng đối chiếu số liệu giữa các tài liệu để phát hiện chênh lệch.
4. Các lưu ý khi tham gia phiên tòa xét xử
Giai đoạn tố tụng gồm xem xét đơn, thụ lý, đối thoại, xét xử sơ thẩm và phúc thẩm. Quý khách hàng chuẩn bị luận cứ và chứng cứ trước mỗi giai đoạn. Việc tham gia đầy đủ, đúng hạn giúp bảo vệ quyền lợi.
4.1. Các lý do phổ biến khiến Tòa án trả lại đơn khởi kiện vụ án
Điều 123 Luật Tố tụng hành chính quy định các căn cứ trả lại đơn, gồm người khởi kiện không có quyền khởi kiện, vụ án không thuộc thẩm quyền của Tòa án nhận đơn, người khởi kiện không sửa đổi, bổ sung đơn theo yêu cầu, và thời hiệu khởi kiện đã hết mà không có lý do khách quan.
4.2. Các điều lưu ý tham gia phiên đối thoại và chuẩn bị luận cứ bảo vệ quyền lợi tại Tòa
Điều 134 Luật Tố tụng hành chính giao Tòa án tiến hành đối thoại và tạo điều kiện để các đương sự đối thoại về việc giải quyết vụ án.
Quý khách hàng chuẩn bị luận cứ về từng sai sót của phương án, nêu yêu cầu cụ thể như tính lại giá trị bồi thường, và trình bày chứng cứ. Quý khách hàng đối chiếu ý kiến của người bị kiện với hồ sơ phương án.
4.3. Quy trình thực hiện quyền kháng cáo khi không đồng ý với bản án sơ thẩm
Quý khách hàng kháng cáo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực trong 15 ngày kể từ ngày tuyên án, hoặc kể từ ngày nhận bản án nếu vắng mặt có lý do chính đáng.
Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm. Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 60 ngày, gia hạn không quá 30 ngày với vụ án phức tạp theo Điều 221. Đơn kháng cáo nêu phần không đồng ý và lý do.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ người có đất thu hồi chuẩn bị hồ sơ, khởi kiện và tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi về đơn giá bồi thường. Đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc sau cho Quý khách hàng:
- Đánh giá quyết định phê duyệt phương án: bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, vị trí, loại đất, diện tích và trình tự.
- Tính thời hiệu khởi kiện một năm, thời hiệu khiếu nại 90 ngày và lựa chọn giữa khiếu nại và khởi kiện.
- Soạn đơn khởi kiện theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính và xác định Tòa án có thẩm quyền.
- Thu thập, hệ thống hóa chứng cứ về giá, diện tích, nguồn gốc đất và đề nghị Tòa án thu thập, giám định, thẩm định giá.
- Đại diện Quý khách hàng tham gia đối thoại và phiên tòa sơ thẩm.
- Soạn đơn kháng cáo, đại diện tại phiên tòa phúc thẩm và theo dõi thi hành án.
Kết luận
Các lưu ý về yêu cầu khởi kiện vụ án khi không đồng ý về đơn giá bồi thường đất gồm đúng đối tượng, đúng Tòa án, đúng thời hiệu và chứng cứ đầy đủ. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn khởi kiện bồi thường đất đai, vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được luật sư tiếp nhận, xử lý kịp thời.
