Đất không được công nhận có được bồi thường khi thu hồi đất dựa trên khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường khi có giấy tờ tại Điều 137 hoặc thuộc trường hợp luật định. Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai không được bồi thường về đất. Phần dưới đây trình bày điều kiện và hồ sơ.

1. Tổng quan về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Việc xem xét phải căn cứ nguồn gốc, quá trình sử dụng, tình trạng vi phạm và điều kiện pháp lý của từng thửa đất, không chỉ dựa vào việc đã có sổ đỏ hay chưa.

1.1. Phân biệt đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đất không được nhận bồi thường

Khoản 2 Điều 95 không bắt buộc phải có sổ đỏ. Đất có giấy tờ tại Điều 137 vẫn được bồi thường. Đất không có Giấy chứng nhận và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận không đáp ứng điều kiện, trừ trường hợp khoản 3 Điều 96.

1.2. Nguyên tắc bồi thường về đất theo quy định đất đai hiện hành

Điều 91 quy định bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; không có đất thì bồi thường bằng tiền. Người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án.

1.3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền căn cứ giá đất cụ thể của loại đất thu hồi

Trước ngày 01/01/2026, tiền bồi thường tính theo giá đất cụ thể. Từ ngày 01/01/2026, khoản 6 Điều 3 và Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15 tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất. Giá đất cụ thể còn áp dụng ở các trường hợp tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết và Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

1.4. Phân biệt chính sách đền bù về đất và chính sách bồi thường nhà, tài sản trên đất

Điều 102 quy định bồi thường nhà, công trình theo giá trị xây dựng mới. Điều 103 quy định bồi thường cây trồng. Điều 107 quy định bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi đất không được bồi thường về đất.

2. Đất không được công nhận có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Kết quả phụ thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng và loại đất. Điều 95, Điều 96 và Điều 101 Luật Đất đai 2024 là căn cứ phân biệt. Quý khách đối chiếu từng diện tích với ba điều này.

2.1. Quyền lợi đền bù đối với diện tích đất thổ cư ngoài sổ đỏ thực tế

Luật Đất đai 2024 dùng thuật ngữ đất ở. Khoản 1 Điều 98 cho phép bồi thường đất ở bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác khi đủ điều kiện Điều 95. Diện tích ngoài Giấy chứng nhận được xét theo giấy tờ tại Điều 137 và Điều 6 Nghị định 88/2024/NĐ-CP về chênh lệch diện tích.

2.2. Điều kiện xem xét bồi thường cho diện tích đất không có Giấy chứng nhận

Điểm c, d, đ khoản 2 Điều 95 cho phép bồi thường khi có giấy tờ tại Điều 137, nhận chuyển quyền hợp pháp chưa đăng ký, hoặc sử dụng đất theo thỏa thuận thế chấp, kết quả đấu giá. Người sử dụng đất phải chứng minh từng điều kiện bằng hồ sơ.

2.3. Xử lý bồi thường đối với diện tích đất nông nghiệp, đất rừng sử dụng khai hoang

Khoản 3 Điều 96 áp dụng với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; việc bồi thường theo quy định của Chính phủ. Đất rừng do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Điều 217 không được bồi thường về đất.

2.4. Các trường hợp thu hồi đất hoàn toàn không được đền bù về đất và tài sản

Điều 101 loại trừ năm nhóm khỏi bồi thường về đất:

• Đất thuộc khoản 1 Điều 107, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.
• Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Điều 217.
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 81.
• Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng.
• Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khoản 3 Điều 96.

3. Trình tự rà soát hồ sơ và yêu cầu xem xét chính sách bồi thường, hỗ trợ

Quý khách bắt đầu rà soát từ khi nhận thông báo thu hồi đất. Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định thông báo được gửi trước tối thiểu 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, có hiệu lực 12 tháng. Nghị quyết 254/2025/QH15 rút ngắn thời hạn thông báo từ ngày 01/01/2026, nên Quý khách đối chiếu thời hạn ghi trong thông báo.

3.1. Rà soát giấy tờ chứng minh thời điểm tạo lập và quá trình sử dụng đất ổn định

Khoản 38 Điều 3 xác định sử dụng đất ổn định theo quá trình sử dụng vào một mục đích chính. Quý khách thu thập giấy tờ theo các mốc 18/12/1980, 15/10/1993 và 01/7/2004, gồm sổ mục kê, biên lai thuế, hồ sơ cư trú và xác nhận của UBND cấp xã.

3.2. Thu thập chứng từ chứng minh chi phí đầu tư vào đất và nhà, tài sản trên đất

Khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định khi không có hồ sơ chứng minh chi phí đầu tư vào đất còn lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ thực tế để tính. Quý khách lưu hóa đơn, hợp đồng thi công, giấy phép xây dựng và ảnh hiện trạng của nhà, công trình.

>>> Xem thêm: Chi phí khởi kiện vụ án khi không đồng ý về đơn giá bồi thường đất 

3.3. Thực hiện giải trình nguồn gốc đất trong thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường

Phương án bồi thường được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư. Quý khách gửi văn bản giải trình nguồn gốc kèm chứng cứ đến tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và UBND cấp xã trong thời hạn niêm yết.

4. Vấn đề pháp lý và giải quyết tranh chấp khi không được bồi thường

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường là quyết định hành chính. Quý khách có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo Điều 237 Luật Đất đai 2024. Thời hiệu và hồ sơ quyết định kết quả.

4.1. Không được bồi thường do đất vi phạm quy hoạch hoặc tự ý chuyển mục đích

Điều 81 cho phép thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích mà đã bị xử phạt hành chính nhưng tiếp tục vi phạm. Điều 101 loại nhóm này khỏi bồi thường về đất. Đất không phù hợp quy hoạch hoặc chuyển mục đích trái phép có thể không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, khi đó không đáp ứng Điều 95.

4.2. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường không đảm bảo quyền lợi

Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 quy định thời hiệu 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định. Điều 28 quy định thời hạn giải quyết lần đầu không quá 30 ngày; Điều 37 quy định lần hai không quá 45 ngày. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định việc thi hành vẫn tiếp tục khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại.

4.3. Phương án khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Khoản 1 Điều 115 Luật Tố tụng hành chính 2015 cho phép khởi kiện quyết định hành chính. Điều 116 quy định thời hiệu 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định. Điều 68 và Điều 69 cho phép Tòa án tạm đình chỉ thi hành quyết định khi hậu quả nghiêm trọng không thể khắc phục.

5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm

Luật LCP tư vấn pháp lý đất đai cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức có đất bị thu hồi tại Việt Nam. Luật sư của LCP Law Firm làm việc trên hồ sơ nguồn gốc đất, thông báo thu hồi và phương án bồi thường của từng thửa đất. 

Quý khách nhận phương án xử lý theo hồ sơ thực tế. Luật sư thực hiện các công việc sau:

• Rà soát giấy tờ theo khoản 2 Điều 95 và Điều 137 Luật Đất đai 2024, đánh giá điều kiện bồi thường của từng diện tích.
• Đối chiếu thông báo thu hồi, biên bản kiểm đếm và phương án bồi thường với hồ sơ đất.
• Soạn bản tường trình nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, danh mục chứng cứ.
• Thu thập chứng từ chi phí đầu tư vào đất, hồ sơ nhà, công trình và cây trồng.
• Soạn văn bản giải trình trong thời hạn niêm yết và tham gia đối thoại với tổ chức bồi thường.
• Soạn đơn khiếu nại, đề nghị tạm đình chỉ thi hành quyết định.
• Soạn đơn khởi kiện và đại diện tham gia tố tụng hành chính tại Tòa án.

Kết luận

Đất không được công nhận có được bồi thường khi thu hồi đất hay không phụ thuộc vào giấy tờ theo Điều 95 và Điều 137, mốc thời điểm sử dụng đất và các trường hợp loại trừ tại Điều 101. Quý khách nhận thông báo thu hồi đất hoặc phương án bồi thường chưa phù hợp xin liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827. Luật sư sẽ rà soát hồ sơ, đề xuất phương án giải trình, khiếu nại hoặc khởi kiện.