Vấn đề pháp lý cần lưu ý đối với nhà xưởng cho thuê để hoạt động sản xuất xuất khẩu xoay quanh hiệu lực hợp đồng thuê theo Bộ luật Dân sự 2015, tính hợp pháp của nhà xưởng theo pháp luật đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và điều kiện riêng của doanh nghiệp chế xuất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bên thuê cần kiểm tra pháp lý xưởng, kho bãi nhà xưởng đi kèm trước khi ký hợp đồng thuê nhà máy sản xuất. Nội dung dưới đây phân tích các quy định pháp luật liên quan.
-
Tổng quan về hợp đồng cho thuê nhà xưởng
Hợp đồng cho thuê nhà xưởng là một dạng hợp đồng thuê tài sản, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015. Bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng nhà xưởng, kho bãi nhà xưởng cho bên thuê trong thời hạn xác định để đổi lấy tiền thuê. Đối với doanh nghiệp thuê nhà xưởng sản xuất phục vụ xuất khẩu, hợp đồng cần phản ánh đúng mục đích sử dụng, hiện trạng công trình và điều kiện vận hành đặc thù của hoạt động sản xuất xuất khẩu.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng có thời hạn, bên thuê trả tiền thuê. Điều 475 quy định nghĩa vụ giao nhà xưởng đúng số lượng, chất lượng, tình trạng đã thỏa thuận. Điều 478 quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của nhà xưởng trong suốt thời hạn thuê. Điều 483 quy định nghĩa vụ trả tiền thuê đúng kỳ hạn. Điều 429 quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày bên có quyền biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Trường hợp bên cho thuê là tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng còn phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều 46 quy định nội dung chính của hợp đồng cho thuê công trình xây dựng, gồm thông tin các bên, đặc điểm nhà xưởng, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên và phương thức giải quyết tranh chấp.
-
Quy định về kiểm tra máy móc, thiết bị của đơn vị sản xuất xuất khẩu
Doanh nghiệp chế xuất hoạt động trong khu phi thuế quan, được hưởng chính sách miễn thuế nhập khẩu đối với máy móc, thiết bị, nguyên liệu phục vụ sản xuất xuất khẩu. Điều kiện hưởng chính sách này gắn với hiện trạng vật lý của nhà xưởng, không chỉ tư cách pháp lý của doanh nghiệp. Khi thuê nhà xưởng để lắp đặt máy móc, thiết bị sản xuất xuất khẩu, bên thuê cần kiểm tra nhà xưởng có đáp ứng điều kiện giám sát hải quan hay không.
Theo Nghị định 18/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 134/2016/NĐ-CP, nhà xưởng của doanh nghiệp chế xuất phải có hàng rào cứng ngăn cách với khu vực bên ngoài, có cổng, cửa ra vào để hàng hóa chỉ được đưa ra, đưa vào qua các vị trí này, có hệ thống camera giám sát tại cổng và khu vực lưu giữ hàng hóa hoạt động liên tục trong ngày, cùng phần mềm quản lý hàng hóa nhập khẩu miễn thuế để báo cáo quyết toán nhập – xuất – tồn.
Nếu nhà xưởng chưa đáp ứng các điều kiện trên, bên thuê cần làm rõ trách nhiệm đầu tư, lắp đặt hàng rào, camera, phần mềm quản lý trong hợp đồng và thời gian hoàn thành trước khi đưa máy móc, thiết bị vào vận hành. Bên thuê cũng nên kiểm tra máy móc, thiết bị còn lưu lại từ bên thuê trước, đối chiếu với hồ sơ hải quan để tránh phát sinh nghĩa vụ liên quan đến hàng hóa miễn thuế chưa thanh khoản.
-
Quy định về kiểm tra pháp lý đối với nhà xưởng của đơn vị sản xuất xuất khẩu
Đối với đơn vị sản xuất xuất khẩu, pháp lý nhà xưởng là đối tượng kiểm tra trực tiếp của cơ quan hải quan trước khi cho phép nhập khẩu máy móc, nguyên phụ liệu. Quý khách hàng cần chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng thuê.
Xác minh tư cách pháp lý
Trước hết, Quý khách hàng cần xác minh tư cách pháp lý của bên cho thuê bằng cách yêu cầu cung cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có ghi nhận ngành, nghề kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1 Điều 28 Luật Doanh nghiệp 2020.
Về nội dung kiểm tra của cơ quan hải quan
Về nội dung kiểm tra của cơ quan hải quan, theo Điều 57 Thông tư 38/2015/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Thông tư 39/2018/TT-BTC), cơ quan hải quan kiểm tra địa chỉ cơ sở sản xuất và chứng từ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà xưởng, mặt bằng, kho bãi. Tùy tình huống thực tế, doanh nghiệp cần chuẩn bị một trong các tài liệu sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bên cho thuê kèm hợp đồng thuê kho, thuê mượn đất; hoặc Quyết định giao, cho thuê, mượn đất kèm hợp đồng thuê lại từ Ban quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng, cửa khẩu, ga đường sắt; hoặc xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng nhà xưởng, mặt bằng để sản xuất.
Thời hạn của hợp đồng
Ngoài ra, cơ quan hải quan yêu cầu thời hạn hiệu lực của hợp đồng thuê nhà xưởng phải bằng hoặc kéo dài hơn thời hạn hiệu lực của hợp đồng xuất khẩu sản phẩm. Quý khách hàng cần lưu ý thỏa thuận thời hạn thuê đủ dài để bao phủ toàn bộ thời gian thực hiện hợp đồng xuất khẩu ngay từ giai đoạn đàm phán.
-
Các lưu ý đối với bên thuê nhà xưởng để hoạt động sản xuất xuất khẩu
Bên thuê nhà xưởng để hoạt động sản xuất xuất khẩu cần xem xét đồng thời yếu tố pháp lý, kỹ thuật và vận hành trước khi ký hợp đồng. Các lưu ý dưới đây xuất phát trực tiếp từ yêu cầu của cơ quan hải quan và cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình hoạt động.
Về tư cách pháp lý của bên cho thuê
Về tư cách pháp lý của bên cho thuê, Quý khách hàng cần yêu cầu cung cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có ghi nhận ngành, nghề kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1 Điều 28 Luật Doanh nghiệp 2020. Trường hợp giao dịch thực hiện qua bên môi giới, cần xác minh thêm phạm vi ủy quyền để tránh trường hợp người ký hợp đồng không có quyền đại diện hợp pháp.
Về hồ sơ pháp lý nhà xưởng
Về hồ sơ pháp lý nhà xưởng, Quý khách hàng cần yêu cầu bên cho thuê chuẩn bị đầy đủ tài liệu mà cơ quan hải quan sẽ kiểm tra theo điểm a khoản 3 Điều 57 Thông tư 38/2015/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Thông tư 39/2018/TT-BTC). Việc thiếu bất kỳ tài liệu nào có thể khiến cơ quan hải quan từ chối cho phép nhập khẩu nguyên phụ liệu, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ sản xuất.
Về thời hạn hợp đồng
Về thời hạn hợp đồng, thời hạn thuê nhà xưởng phải bằng hoặc kéo dài hơn thời hạn hiệu lực của hợp đồng xuất khẩu sản phẩm theo Điều 57 Thông tư 38/2015/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 39/2018/TT-BTC), đồng thời nên tương ứng với thời hạn hoạt động ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Về hạ tầng kỹ thuật
Về hạ tầng kỹ thuật, hợp đồng cần phân định rõ trách nhiệm bảo trì và chi phí nâng cấp các hệ thống phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, giám sát hải quan khi cơ quan nhà nước yêu cầu, kèm điều khoản về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và mức bồi thường nếu nhà xưởng không còn đáp ứng điều kiện vận hành trong thời hạn thuê.
-
Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp lý về thuê nhà xưởng cho hoạt động sản xuất xuất khẩu
Luật LCP cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp trong quá trình thuê nhà xưởng, thuê nhà máy sản xuất phục vụ hoạt động sản xuất xuất khẩu. Dịch vụ bao gồm rà soát hồ sơ pháp lý nhà xưởng, hợp đồng thuê và các điều kiện chuyên ngành về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Luật sư đồng hành cùng doanh nghiệp từ giai đoạn thẩm định đến vận hành và xử lý tranh chấp.
5.1. Phạm vi công việc
- Dịch vụ thẩm tra pháp lý nhà xưởng và đất đai: kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà xưởng, mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền cho thuê của bên cho thuê.
- Dịch vụ soạn thảo và rà soát hợp đồng thuê nhà xưởng: rà soát điều khoản hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bảo đảm quyền lợi của bên thuê.
- Dịch vụ tư vấn và xử lý thủ tục phòng cháy chữa cháy (PCCC): kiểm tra hồ sơ thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC hiện có, tư vấn thủ tục theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
- Dịch vụ tư vấn môi trường và giấy phép môi trường: tư vấn thủ tục cấp, điều chỉnh giấy phép môi trường theo Luật Bảo vệ môi trường 2020 phù hợp với hoạt động sản xuất xuất khẩu.
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng: hỗ trợ thương lượng, hòa giải hoặc đại diện doanh nghiệp tham gia tố tụng khi phát sinh tranh chấp.
5.2. Phí dịch vụ luật sư
Phí dịch vụ được tính dựa trên phạm vi công việc thực tế, quy mô nhà xưởng và mức độ phức tạp của hồ sơ pháp lý. Đối với công việc thẩm tra pháp lý và soạn thảo hợp đồng, phí dịch vụ có thể áp dụng theo gói cố định; đối với công việc giải quyết tranh chấp, phí áp dụng theo giờ hoặc theo thỏa thuận. Quý khách hàng vui lòng liên hệ để được báo phí chi tiết.
KẾT LUẬN
Vấn đề pháp lý đối với nhà xưởng cho thuê phục vụ sản xuất xuất khẩu cần được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng. Quý khách hàng nên rà soát hợp đồng thuê, hồ sơ đất đai, giấy phép xây dựng, hồ sơ môi trường và điều kiện phòng cháy chữa cháy. Luật LCP hỗ trợ thẩm tra pháp lý nhà xưởng, soạn thảo hợp đồng và thực hiện các thủ tục liên quan. Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ Hotline: 0962275827.
