Thủ tục xác định lại diện tích đất ở khi đã có Sổ đỏ trước ngày 1/7/2004 cho hộ gia đình, cá nhân là vấn đề thực tế xảy ra phổ biến. Nhiều người dân gặp khó khăn khi muốn hoàn tất thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất. Bài viết dưới đây của Luật LCP sẽ phân tích cụ thể điều kiện, trình tự và hồ sơ để được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này, giúp người dân nắm rõ quy định và thực hiện đúng quy trình theo pháp luật đất đai hiện hành.
1. Các trường hợp người sử dụng đất được cấp sổ cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng
Theo mục 1, Phần XIII, Phần C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định 151/2025/NĐ – CP thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng như sau:
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai, phần diện tích còn lại được xác định theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai;
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, phần diện tích còn lại được xác định theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai.
2. Hồ sơ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Hồ sơ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Mục 1 Phần XIII Phần C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định 151/2025/NĐ – CP gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này;
- Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất còn lại chưa được cấp
Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hướng dẫn theo quy định tại Mục 3 Phần XIII Phần C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định 151/2025/NĐ – CP:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại Mục 2 Phần XIII này đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra thành phần hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
- Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
- Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai xử lý và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
- Lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai;
- Trường hợp đất không có tranh chấp và người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai nhưng không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.
- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây, nếu đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở thì chuyển hồ sơ quy định tại Mục 2 Phần XIII này kèm theo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã để thực hiện công việc quy định tại Mục 5 Phần XIII này.
Bước 4: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã giải quyết
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện:
- Xác định diện tích, loại đất theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 và khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai;
- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất;
- Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất theo quy định tại Mục 1 Phần XIII này;
Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
4. Thời hạn giải quyết
- Không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 30 ngày làm việc.
- Không quá 15 ngày làm việc đối với trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở.
Thời gian quy định này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ. Đồng thời thời gian này không tính các thời gian sau:
- Thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
- Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật
- Thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng
- Thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận.
5. Dịch vụ luật sư đăng ký cấp sổ đỏ đối với phần diện tích chưa được cấp
- Tư vấn điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất còn lại.
- Kiểm tra, đánh giá hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất
- Xác định phần diện tích được công nhận là đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất khác theo quy định.
- Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đại diện nộp hồ sơ, theo dõi và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền.
- Tư vấn xử lý vướng mắc pháp lý trong trường hợp có tranh chấp, lấn chiếm hoặc sai lệch bản đồ.
- Hỗ trợ điều chỉnh thông tin, đo đạc, tách thửa hoặc hợp thửa (nếu cần thiết).
- Đại diện khách hàng khiếu nại, kiến nghị khi cơ quan nhà nước từ chối giải quyết hồ sơ.
Thủ tục cấp Sổ đỏ cho phần diện tích đất còn lại chưa được công nhận trước ngày 1/7/2004 đòi hỏi người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chứng minh quá trình sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp rút ngắn thời gian, hạn chế sai sót và bảo đảm quyền lợi hợp pháp.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong quá trình xác định loại đất, đo đạc, lập hồ sơ hay làm việc với cơ quan nhà nước, hãy liên hệ Luật LCP để được luật sư hỗ trợ tư vấn và thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định qua Hotline: 0962 275 827 hoặc Email: info@lcplaw.vn
