Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 khi các bên không đạt được thỏa thuận. Việc khởi kiện đòi hỏi Quý khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, chứng cứ chứng minh vi phạm hợp đồng, và tuân thủ trình tự tố tụng theo quy định. Tòa án có thẩm quyền sẽ xem xét căn cứ pháp lý và ra phán quyết về việc hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Bài viết hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, trình tự, và các vấn đề pháp lý liên quan đến việc khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng.
1. Các căn cứ khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Ngoài các trường hợp trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn có thể bị hủy bỏ trong các trường hợp sau
- Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
- Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Nếu bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ theo điều kiện đã thỏa thuận, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là căn cứ phổ biến nhất để hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác định rõ hậu quả giúp các bên hiểu được quyền và nghĩa vụ sau khi hợp đồng bị hủy bỏ. Tòa án sẽ xem xét các hậu quả này khi ra phán quyết về yêu cầu khởi kiện.
Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.
2.1. Hợp đồng không có hiệu lực
Theo khoản 1 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2.2. Hoàn trả quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trong trường hợp hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên được tặng cho phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho bên tặng cho.
Quyền sử dụng đất phải được hoàn trả trong hiện trạng hiện có tại thời điểm hủy hợp đồng. Nếu bên được tặng cho đã cải tạo, xây dựng trên đất, các bên cần thỏa thuận hoặc tòa án sẽ quyết định việc xử lý tài sản gắn liền với đất. Theo quy định, bên được tặng cho có quyền yêu cầu bồi thường chi phí đầu tư hợp pháp vào đất nếu chứng minh được chi phí đó làm tăng giá trị quyền sử dụng đất.
2.3. Bồi thường thiệt hại
Theo khoản 3 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ theo điều kiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Thiệt hại cần được bồi thường bao gồm thiệt hại thực tế và lợi ích bị mất do việc vi phạm hợp đồng gây ra. Thiệt hại thực tế là những tổn thất mà bên tặng cho đã phải gánh chịu do bên được tặng cho vi phạm hợp đồng. Lợi ích bị mất là những lợi ích mà bên tặng cho đáng lẽ phải nhận được nếu hợp đồng được thực hiện đúng
3. Hồ sơ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc chuẩn bị hồ sơ chính xác giúp tòa án thụ lý và giải quyết nhanh chóng. Quý khách hàng cần lưu ý các thành phần bắt buộc của hồ sơ để tránh bị trả lại.
3.1. Đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu phải được lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 quy định mẫu văn bản sử dụng trong tố tụng dân sự. Đơn khởi kiện phải đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Phần yêu cầu cụ thể cần nêu rõ: yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã ký kết ngày tháng năm nào, được công chứng tại đâu; yêu cầu bị đơn hoàn trả quyền sử dụng đất cho nguyên đơn; yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại với số tiền cụ thể (nếu có); và các yêu cầu khác liên quan đến xử lý tài sản gắn liền với đất. Yêu cầu phải rõ ràng, cụ thể, và có căn cứ pháp lý.
Căn cứ pháp lý cần viện dẫn các điều khoản của Bộ luật Dân sự 2015 liên quan đến căn cứ hủy hợp đồng. Căn cứ thực tế cần trình bày chi tiết về quá trình giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, điều kiện hoặc nghĩa vụ đã thỏa thuận, và hành vi vi phạm của bị đơn. Phần này cần có logic chặt chẽ và dẫn chiếu đến các chứng cứ kèm theo.
3.2. Tài liệu và chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu chứng cứ chứng minh kèm theo, cụ thể các tài liệu đính kèm đơn khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các tài liệu sau:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (nếu có).
- Chứng cứ chứng minh vi phạm hợp đồng. Tùy thuộc vào căn cứ khởi kiện, Quý khách hàng cần chuẩn bị các chứng cứ phù hợp như lời khai của nhân chứng, ảnh chụp, video ghi lại việc bị đơn không thực hiện nghĩa vụ, hoặc văn bản của nguyên đơn gửi cho bị đơn trước đó.
- Văn bản trao đổi giữa các bên về việc thực hiện nghĩa vụ như Tin nhắn, email, hoặc ghi âm cuộc trò chuyện cũng có thể được sử dụng nếu có tính xác thực và liên quan đến việc vi phạm nghĩa vụ.
- Chứng cứ về thiệt hại mà nguyên đơn phải gánh chịu cần được chuẩn bị nếu yêu cầu bồi thường. Hóa đơn chi phí thuê người chăm sóc, chi phí y tế, chi phí sinh hoạt, và các chứng từ khác chứng minh thiệt hại thực tế.
- Tài liệu khác có liên quan: Căn cước công dân, giấy ủy quyền, giấy tờ bàn giao nhà đất nếu có, ảnh chụp hiện trạng đất đai, sơ đồ vị trí thửa đất.
4. Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trình tự thủ tục khởi kiện được quy định chi tiết tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc tuân thủ đúng trình tự giúp vụ việc được giải quyết nhanh chóng và hiệu quả. Quý khách hàng cần nắm rõ các bước từ nộp đơn đến khi có bản án/quyết định có hiệu lực của tòa án
Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện
Theo khoản 1, Điều 191, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Tòa án tiếp nhận giải quyết: Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo khoản 3, Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) hoặc có thể lựa chọn tòa án nơi thực hiện hợp đồng theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ
Tiếp nhận hồ sơ khởi kiện
Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.
Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Xử lý hồ sơ khởi kiện
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tạikhoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Thụ lý vụ án:
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử:
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Thẩm phán được phân công giải quyết sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
- Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
- Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
- Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
- Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
- Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
- Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này
Bước 5: Xét xử sơ thẩm
Quyết định đưa vụ án ra xét xử phải được gửi cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định.
Theo Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.
Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
Bước 6: Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị
Căn cứ theo Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về thời hạn kháng cáo như sau:
- Thời hạn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
- Nếu đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
- Nếu đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
5. Dịch vụ luật sư khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Luật sư chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ toàn diện hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Dưới đây là các công việc mà luật sư thực hiện cho Quý khách hàng:
- Luật sư nghiên cứu hồ sơ, phân tích căn cứ pháp lý và căn cứ thực tế để giải quyết vụ việc.
- Hướng dẫn thu thập và hoàn thiện chứng cứ
- Soạn thảo đơn khởi kiện và hồ sơ pháp lý
- Nộp hồ sơ và theo dõi tiến trình vụ án
- Đại diện tham gia hòa giải tại tòa án
- Đại diện tham gia phiên tòa xét xử
- Tư vấn về quyền kháng cáo và phúc thẩm
- Hỗ trợ thủ tục thi hành án
- Tính toán và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có)
Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đòi hỏi sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật dân sự và tố tụng dân sự. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, tuân thủ đúng trình tự tố tụng và có chiến lược bảo vệ hợp lý sẽ giúp khách hàng bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Luật LCP cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện pháp lý toàn diện về khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Hotline: 0962275827 để được tư vấn chi tiết và nhận hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp
