Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thực tế cho thấy, trong giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, tranh chấp phát sinh ngày càng phổ biến. Khi thương lượng không đạt kết quả, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là bước cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ trình tự, hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền thụ lý loại tranh chấp này.
1. Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại tòa án không ?
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Do đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, nếu được thì các bên nên tiến hành thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện
>>> Xem thêm: Điều kiện mua bán đất đai theo Luật Đất đai hiện nay
2. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Đơn khởi kiện lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 và đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn cần nêu rõ yêu cầu của nguời khởi kiện và căn cứ pháp lý
>>> TẢI VỀ: MẪU ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
- Biên nhận tiền, giấy tờ giao nhận tiền
- Giấy tờ bàn giao nhà đất (nếu có)
- Biên bản hòa giải không thành (nếu có)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên
- Bản đồ, sơ đồ thửa đất (nếu có)
- Tài liệu chứng minh khác như tin nhắn, ghi âm …
3. Các bước để thực hiện khởi kiện và giải quyết tại tòa án
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện
Theo khoản 1, Điều 191, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Tòa án tiếp nhận giải quyết: Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo khoản 3, Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) hoặc có thể lựa chọn tòa án nơi thực hiện hợp đồng theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ
Bước 3: Thụ lý vụ án:
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử:
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Thẩm phán được phân công giải quyết sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
- Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
- Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
- Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
- Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
- Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
- Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này
Bước 5: Xét xử sơ thẩm
Quyết định đưa vụ án ra xét xử phải được gửi cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định.
Theo Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.
Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
>>> Xem thêm: Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
4. Dịch vụ luật sư khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Dịch vụ Luật sư khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm các công việc sau:
- Tư vấn sơ bộ về quyền, nghĩa vụ và căn cứ pháp lý của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Đánh giá hồ sơ, chứng cứ: hợp đồng đặt cọc, giấy tờ nhà đất, biên nhận, tin nhắn, chứng từ giao dịch…
- Phân tích hướng giải quyết: thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
- Soạn thảo đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo đúng quy định pháp luật.
- Đại diện nộp hồ sơ khởi kiện, làm việc với Tòa án, cơ quan tiến hành tố tụng.
- Tham gia phiên tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
- Hỗ trợ thi hành án, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ.
- Tư vấn sau vụ án, hướng dẫn thủ tục kháng cáo, thương lượng thi hành phán quyết của Tòa án (nếu cần).
Việc nắm vững thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giúp người dân chủ động hơn trong việc thu thập chứng cứ, xác định yêu cầu khởi kiện và bảo vệ quyền lợi của mình trước tòa án. Nếu bạn gặp vướng mắc trong quá trình khởi kiện hoặc cần luật sư tư vấn, đại diện giải quyết tranh chấp, hãy liên hệ với Công ty Luật LCP để được hỗ trợ kịp thời và chuyên nghiệp. thông qua số Hotline: 0962 275 827 hoặc Email: info@lcplaw.vn
