Điều kiện mua bán đất đai theo Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các tiêu chí pháp lý mà người sử dụng đất và được nhận chuyển nhượng phải thỏa mãn. Luật Đất đai 2024 thay thế Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt sau ngày 01/7/2025 sự thay đổi về các cấp chính quyền bỏ cấp huyện cũng dẫn tới nhiều thay đổi trong thủ tục mua bán, sang tên sổ đỏ. Bài viết phân tích các điều kiện, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán đất đai hợp pháp.
Điều kiện đối với người sử dụng đất (bên bán)
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Đất không có tranh chấp: Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật
- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp cưỡng chế: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất: Quyền thực hiện trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
- Không thuộc biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo pháp luật.
Điều kiện đặc biệt đối với một số trường hợp
Theo khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
Điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng (bên mua)
Bên mua trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác định chính xác điều kiện của người nhận chuyển nhượng đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh sau này.Cụ thể
- Phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng
- Không thuộc đối tượng bị cấm nhận chuyển nhượng theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Các yêu cầu khác khi thực hiện mua bán đất đai
Các yêu cầu khác khi thực hiện mua bán đất đai bao gồm nghĩa vụ thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính chính xác và hạn chế diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024. Quý khách hàng cần nắm rõ những yêu cầu này để thực hiện giao dịch mua bán đất đai đúng quy định pháp luật.
Yêu cầu về thủ tục pháp lý
Công chứng/chứng thực được thực hiện theo quy định của điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, cụ thể
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực
- Trường hợp giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể thực hiện theo yêu cầu của các bên
Đăng ký biến động: Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai
Lưu ý căn cứ theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định về thời hạn đăng ký biến động đất đai là 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Nghĩa vụ tài chính
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về đất đai
- Nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng
Hạn chế về diện tích
Đối với đất nông nghiệp, cần tuân thủ hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 177 của Luật Đất đai 2024.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật Đất đai 2024.
Việc xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều này phải căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Điều kiện về đất đai và công nghệ sản xuất;
- Chuyển dịch lực lượng lao động, cơ cấu kinh tế; quá trình đô thị hóa.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Hồ sơ và thủ tục sang tên sau khi mua bán đất đai
Theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) thì “Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh”.
Ngoài ra, kể từ ngày 01/7/2025, không còn tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Thay vào đó, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Như vậy, từ 01/7/2025, người dân không còn bị giới hạn phải nộp hồ sơ tại nơi có đất, mà được quyền chọn bất kỳ xã nào trong tỉnh, hoặc nộp tại văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh), hoặc các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thời hạn giải quyết việc sang tên là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc;
Hồ sơ nộp để đăng ký biến động
Căn cứ Căn cứ Phần II của Phần B, Phần V, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định, trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Người yêu cầu đăng ký nộp 1 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể là hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại văn phòng công chứng
Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và gửi Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu
Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
- Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai
- Tiến hành đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất nếu có yêu cầu. Ngoài ra Văn phòng đăng ký đất đai còn có thể thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách ná
- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp
Cơ sở pháp lý: Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ thủ tục mua bán đất đai và hát tên
Dịch vụ luật sư hỗ trợ thủ tục mua bán đất đai từ LCP cung cấp giải pháp pháp lý chuyên nghiệp cho các điều kiện mua bán đất đai phức hợp. Dịch vụ bao gồm soạn thảo hợp đồng, kiểm tra pháp lý, hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai.
- Kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tờ giấy liên quan
- Tư vấn về điều kiện mua bán đai đai theo Luật Đất đai 2024 ứng dụng cho từng trường hợp cụ thể
- Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi của các bên
- Hỗ trợ thủ tục chứng thực, chứng thực đồng nhượng quyền sử dụng đất
- Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất
- Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai
- Tư vấn về nghĩa vụ tài chính, thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Kiểm tra quy tắc, pháp lý của đất trước khi giao dịch
Điều kiện mua bán đai đai theo Luật Đất đai 2024 đã được quy định chi tiết tại Điều 45 với nhiều thay đổi so với Luật Đất đai 2013. Quý khách hàng cần nắm các điều kiện đối với bên bán, bên mua và thủ tục thực hiện để đảm bảo giao dịch hợp pháp. Việc làm đúng quy định pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro cho các bên tham gia. Để được hỗ trợ tư vấn chuyên nghiệp về điều kiện mua bán đất đai, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Hotline: 0962275827 của Luật LCP
