Thủ tục hợp thửa đất là một trong những thủ tục hành chính quan trọng trong lĩnh vực đất đai, được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa thống nhất. Việc nắm rõ thủ tục hợp thửa đất mới nhất hiện nay giúp cá nhân, tổ chức thực hiện đúng quy định, tiết kiệm thời gian và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Bài viết dưới đây của Luật LCP sẽ cung cấp chi tiết hồ sơ và thủ tục hợp thửa đất hiện nay
1.Điều kiện hợp thửa đất
Căn cứ khoản 1 và 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
Điều kiện chung
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép hợp thửa đất;
- Việc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó
Điều kiện khác
Trường hợp hợp đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
- Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
2.Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa
Nghị định 151/2025/ND-CP quy định thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký hợp thửa đất cho người sử dụng đất. Xác định đúng cơ quan tiếp theo nhận hồ sơ giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và đảm bảo hồ sơ được xử lý đúng quy trình. Theo Mục 1 Phần I của Phần A, Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP có ba cơ quan có thẩm quyền tiếp theo nhận hồ sơ đăng ký hợp thửa
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa)
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định tại Mục 1 Phần I này;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh
3. Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục hợp thửa
Hồ sơ đăng ký hợp thửa đất bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và tài liệu về hiện trạng của các thửa đất cần hợp thửa. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Mục 1 Phần I của Phần A, Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
- Bản vẽ hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung hợp thửa đất (nếu có).
>> Xem thêm: Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai mới nhất
4.Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ hợp thửa đất
Quy trình tiếp theo nhận hồ sơ hợp thửa đất bắt đầu khi chủ sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Cán bộ kiểm tra tính đầy đủ, tính hợp lệ của các tờ giấy theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ- CP.
4.1. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
4.2. Kiểm tra hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
4.2.1 Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hợp thửa đất
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do
4.2.2 Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
4.2.3 Trường hợp còn lại
Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I của Phần C, Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
4.3. Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất
Trường hợp hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
4.4. Trường hợp hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất
Trường hợp hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của Phần C, Phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP
5. Dịch vụ luật sư thực hiện thủ tục hợp thửa đất
Luật sư sẽ hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc sau:
- Tư vấn điều kiện, hồ sơ và quy trình hợp thửa đất theo quy định pháp luật.
- Kiểm tra hiện trạng, mục đích sử dụng và thông tin pháp lý của các thửa đất cần hợp.
- Soạn thảo, hoàn thiện hồ sơ hợp thửa đất theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.
- Đại diện nộp hồ sơ, theo dõi và làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nhận và bàn giao Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục hợp thửa.
Hiểu và thực hiện đúng thủ tục hợp thửa đất là yếu tố then chốt giúp người sử dụng đất tránh các rủi ro pháp lý và thuận lợi trong việc quản lý, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn, soạn hồ sơ hoặc đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, hãy liên hệ Hotline: 0962275827 hoặc Email: info@lcplaw.vn để được Luật sư LCP hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
