Nên khiếu nại hay khởi kiện vụ án khi không đồng ý về giá đền bù phụ thuộc vào thời hiệu, loại sai sót trong phương án bồi thường và mức độ gấp của việc cưỡng chế thu hồi đất. Điều 237 Luật Đất đai 2024 cho người sử dụng đất quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
1. So sánh tổng quan giữa con đường khiếu nại và khởi kiện vụ án giá đền bù
Khiếu nại do cơ quan hành chính giải quyết, còn khởi kiện do Tòa án nhân dân giải quyết theo tố tụng hành chính.
Khoản 2 Điều 237 Luật Đất đai 2024 giao trình tự khiếu nại cho pháp luật về khiếu nại và trình tự khởi kiện cho pháp luật về tố tụng hành chính. Người có đất bị thu hồi cần so sánh bốn yếu tố dưới đây trước khi chọn.
1.1. Bản chất pháp lý và cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi không đồng ý giá đền bù
Khiếu nại là việc đề nghị chính cơ quan ban hành quyết định, hoặc cấp trên trực tiếp ở lần hai, xem xét lại quyết định phê duyệt phương án bồi thường theo Luật Khiếu nại 2011, đã sửa đổi năm 2025.
Khởi kiện là việc yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính theo Luật Tố tụng hành chính 2015.
Theo Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi Điều 31 Luật Tố tụng hành chính, Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính của cơ quan cấp xã, cấp tỉnh trở xuống từ ngày 01/7/2025.
1.2. Thời gian giải quyết thực tế của thủ tục khiếu nại so với khởi kiện vụ án tại Tòa
Luật Khiếu nại 2011, sửa đổi năm 2025 và áp dụng từ ngày 01/7/2026, quy định thụ lý đơn trong 7 ngày kể từ khi nhận.
Thời hạn giải quyết lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, vụ việc phức tạp không quá 45 ngày, và lần hai không quá 45 ngày, vụ việc phức tạp không quá 60 ngày.
Khởi kiện đi qua thụ lý, đối thoại, chuẩn bị xét xử và mở phiên tòa theo các thời hạn của Luật Tố tụng hành chính 2015, nên thường kéo dài hơn khiếu nại.
1.3. Chi phí tố tụng và án phí phát sinh khi lựa chọn từng phương án giải quyết
Thủ tục khiếu nại không thuộc phạm vi án phí của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, vốn quy định mức thu cho Tòa án.
Khởi kiện phát sinh án phí hành chính sơ thẩm 300.000 đồng và tạm ứng án phí bằng mức này. Chi phí tăng khi người khởi kiện yêu cầu giám định, thẩm định giá hoặc xem xét, thẩm định tại chỗ theo Pháp lệnh Chi phí tố tụng số 05/2024/UBTVQH15.
1.4. Tính độc lập và khách quan trong quá trình thẩm định lại giá bồi thường đất đai
Khi khiếu nại, cơ quan xem xét lại là cơ quan đã ban hành phương án hoặc cấp trên của cơ quan này, và người giải quyết khiếu nại lần hai có thể thành lập Hội đồng tư vấn với vụ việc phức tạp. Khi khởi kiện, Tòa án là cơ quan độc lập với cơ quan ban hành quyết định và có thể trưng cầu giám định hoặc định giá độc lập theo yêu cầu của đương sự.
2. Nên khiếu nại hay khởi kiện vụ án khi không đồng ý về giá đền bù?
Lựa chọn phụ thuộc vào loại sai sót, thời gian còn lại và nguy cơ cưỡng chế. Không có đáp án chung cho mọi hộ gia đình, nên cần đối chiếu từng yếu tố với hồ sơ của mình. Quyền lựa chọn thuộc người có đất bị thu hồi theo Điều 237 Luật Đất đai 2024.
2.1. Các trường hợp nên ưu tiên thực hiện thủ tục khiếu nại hành chính tại Ủy ban nhân dân
Khiếu nại phù hợp khi sai sót thuộc về sự kiện và có thể sửa ngay, như kê khai thiếu diện tích, sai loại đất, bỏ sót nhà hoặc cây trồng, áp sai mốc thời gian sử dụng đất. Sau khi thụ lý, người giải quyết kiểm tra lại quyết định bị khiếu nại, và nếu khiếu nại đúng thì ra quyết định sửa đổi hoặc hủy phần sai.
Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, và khiếu nại hết thời hiệu mà không có lý do chính đáng không được thụ lý theo Điều 11.
2.2. Các trường hợp nên khởi kiện vụ án hành chính trực tiếp tại Tòa án nhân dân
Khởi kiện phù hợp khi tranh chấp xoay quanh giá đất cụ thể, phương pháp định giá hoặc việc áp dụng pháp luật, và cần giám định, thẩm định giá độc lập. Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận hoặc biết quyết định hành chính theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, dài hơn 90 ngày của khiếu nại.
Hộ đã quá thời hiệu khiếu nại nhưng còn trong thời hiệu khởi kiện nên cân nhắc khởi kiện, và khi cưỡng chế cận kề nên xem xét yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời.
2.3. Chiến lược kết hợp khiếu nại lần đầu trước khi tiến hành khởi kiện vụ án tại Tòa
Hộ có thể khiếu nại lần đầu trong 90 ngày để cơ quan tự sửa sai sót, rồi khởi kiện nếu không được giải quyết thỏa đáng. Khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 cho phép khởi kiện vụ án hành chính khi không đồng ý quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn mà khiếu nại không được giải quyết.
2.4. Lưu ý về việc tạm nhận tiền bồi thường để tránh rủi ro bị tính trễ hạn giao đất
Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi đất và quyết định cưỡng chế. Nếu cơ quan có thẩm quyền kết luận thu hồi đất trái pháp luật thì dừng cưỡng chế nếu chưa hoàn thành, hủy quyết định thu hồi và bồi thường thiệt hại.
Về thực hành, hộ nên bàn giao mặt bằng đúng hạn, nhận tiền với ghi chú bằng văn bản về việc không đồng ý mức bồi thường và giữ chứng từ.
3. Rủi ro bị cưỡng chế và phương án bảo vệ quyền lợi hợp pháp
Khiếu nại hoặc khởi kiện không làm dừng thu hồi đất, nên hộ vẫn có thể bị cưỡng chế. Điều 89 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc và điều kiện cưỡng chế. Hộ cần nắm các điều kiện này để phát hiện cưỡng chế sai trình tự.
3.1. Các trường hợp được cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của luật đất đai hiện hành
Khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024 cho cưỡng chế khi quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành mà người có đất không chấp hành sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và cơ quan quản lý đất đai hoặc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường đã vận động, thuyết phục.
Cưỡng chế thực hiện với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đối tượng khác liên quan đến khu đất. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP còn cho kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế kiểm đếm.
3.2. Điều kiện bắt buộc cơ quan nhà nước phải tuân thủ trước khi ban hành quyết định cưỡng chế
Ngoài việc vận động, thuyết phục, quyết định cưỡng chế phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất, phải có hiệu lực thi hành và người bị cưỡng chế phải nhận được quyết định.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận hoặc vắng mặt khi giao quyết định, Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản. Khoản 1 Điều 89 cấm cưỡng chế từ 10 giờ đêm đến 06 giờ sáng, ngày nghỉ, ngày lễ và 15 ngày trước và sau Tết Âm lịch.
3.3. Biện pháp tạm dừng hoặc hoãn cưỡng chế thu hồi đất trong thời gian giải quyết tranh chấp
Khiếu nại và khởi kiện không tự động dừng cưỡng chế, trừ khi cơ quan giải quyết khiếu nại kết luận thu hồi đất trái pháp luật, hoặc Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Luật Tố tụng hành chính 2015.
Người khởi kiện nộp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cùng đơn khởi kiện hoặc sau đó, nêu căn cứ và chứng minh thiệt hại có thể xảy ra nếu cưỡng chế tiếp tục.
Hộ nên kiểm tra các điều kiện tại mục 3.2 và khiếu nại hoặc khởi kiện riêng quyết định cưỡng chế nếu quyết định này sai trình tự.
>>> Xem thêm: Cách xử lý hồ sơ khai thuế khi cổ đông góp vốn vào doanh nghiệp
4. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật LCP hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp chọn đúng con đường khi không đồng ý về giá đền bù. Công việc luật sư thực hiện cho khách hàng gồm:
- Rà soát phương án bồi thường, quyết định thu hồi đất và xác định sai sót về sự kiện, giá đất và pháp luật áp dụng
- Tính thời hiệu khiếu nại 90 ngày và thời hiệu khởi kiện 01 năm cho từng quyết định hành chính
- Soạn đơn khiếu nại lần đầu, lần hai hoặc đơn khởi kiện vụ án hành chính và hồ sơ chứng cứ
- Tư vấn yêu cầu giám định, thẩm định giá độc lập và dự trù án phí, chi phí tố tụng
- Kiểm tra trình tự cưỡng chế và soạn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
- Đại diện làm việc với Ủy ban nhân dân, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và tham gia tố tụng tại Tòa án
Kết luận
Quý khách hàng cần chọn giữa khiếu nại và khởi kiện khi không đồng ý về giá đền bù đất có thể liên hệ Luật LCP để được luật sư trực tiếp tư vấn và chuẩn bị hồ sơ. Đội ngũ luật sư của Luật LCP căn cứ đúng quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính 2015, giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh mất thời hiệu. Liên hệ hotline 0962275827 để được hỗ trợ trực tiếp.
