Hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai từ ngày 01/7/2025 thực hiện theo quy định tại Nghị định 151/2025/ND-CP. Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024. Thủ tục đăng ký biến ứng dụng khi có thay đổi về người sử dụng đất, mục đích sử dụng, diện tích hoặc hạn chế sử dụng đất. Bài viết phân tích chi tiết được xác nhận quyền tiếp theo, thành phần hồ sơ và quy trình xử lý theo quy định hiện hành.
1. Thẩm quyền tiếp theo nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Nghị định 151/2025/ND-CP quy định thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho người sử dụng đất. Xác định đúng cơ quan tiếp theo nhận hồ sơ giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và đảm bảo hồ sơ được xử lý đúng quy trình. Theo Phần I của Phần A, Phần V Nghị định 151/2025/ND-CP, có ba cơ quan có thẩm quyền tiếp theo nhận hồ sơ đăng ký đại động đất đai.
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định tại Mục 1 Phần I này;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh
2. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Căn cứ theo Chương VI.C Phần V Phần II Phụ lục I ban hành đính kèm theo Nghị định 151/2025/ND-CP quy định hồ sơ đăng ký biến động đất đai từ ngày 7/1/2025 sau khi nhập bao gồm đơn đăng ký biến và các giấy tờ đính kèm. Thành phần hồ sơ đăng ký biến động đất đai được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ và tạo điều kiện cho cơ quan có thẩm quyền thẩm định nhanh chóng. Quý khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ các tờ giấy tờ theo quy định để tránh việc trả lại hồ sơ hợp lệ hoặc yêu cầu bổ sung.
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Mẫu này có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 và thay thế Mẫu số 11/ĐK tại Nghị định 101/2024/ND-CP. Việc thay đổi mẫu đơn mục tiêu phù hợp với quy định mới về Sáp nhập vào văn phòng đăng ký đất đai và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Các giấy tờ đính kèm
Kèm theo Đơn đăng ký biến động đất đai thì cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 của Phần B, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
- Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì việc nộp hồ sơ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
- Bản sao y Căn cước công dân/Hộ chiếu của người sử dụng đất, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động, người đại diện (nếu có)
3. Quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Quy trình tiếp theo và xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai được quy định tại Nghị định 151/2025/ND-CP nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trong giải quyết thủ tục hành chính. Quá trình xử lý hồ sơ trải nghiệm qua nhiều bước từ nhận, kiểm tra, xác minh hồ sơ. Quý khách hàng cần biết quy trình để theo dõi sơ đồ quy trình xử lý và phân phối cơ sở có thẩm quyền khi cần thiết.
3.1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.
3.2. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau
Bước 1: Kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký biến động đất đai
Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;
Bước 2: Thực hiện đo đạc xác định lại diện tích thửa đất (nếu có)
Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc;
thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bước 3: Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính
Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cấp mới GCN
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại điểm này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
4. Thời hạn đăng ký biến động đất đai
Căn cứ theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định về thời hạn đăng ký biến động đất đai là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Quy định này nhằm đảm bảo cơ sở dữ liệu đất đai được cập nhật kịp thời, phản ánh đúng trạng thái sử dụng đất và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Việc đăng ký biến chậm có thể dẫn đến nhiều hậu quả và gây rủi ro cho người sử dụng đất.
5. Dịch vụ luật sư đăng ký biến động đất đai
Luật LCP cam kết cung cấp dịch vụ luật sư đăng ký biến động đất đai chuyên nghiệp, tận tâm, bảo mật thông tin khách hàng tuyệt đối.
- Kiểm tra điều kiện đăng ký biến động và hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp
- Soạn thảo đơn đề nghị đăng ký biến dộng
- Kê khai tờ khai lệ phí trước bạ, thuế TNCN, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Thực hiện soạn thảo hợp đồng ủy quyền và hỗ trợ thủ tục ký ủy quyền để Luật sư đi đăng ký đất đai
- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu để đăng ký biến động
- Nộp, sửa đổi, bổ sung và nhận kết quả đăng ký
- Đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền (cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế)
Hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai từ ngày 01/7/2025 thực hiện theo Nghị định 151/2025/ND-CP với nhiều thay đổi về thẩm quyền và quy trình xử lý sau Sáp nhập. Quý khách hàng cần thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 để tránh bị xử phạt và đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Để được hỗ trợ chuyên nghiệp về thủ tục đăng ký biến động đất đai, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để nhận tư vấn từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.
