Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm mẫu đơn khởi kiện theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Quý khách hàng cần chuẩn bị biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng khi nộp hồ sơ tại Tòa án. Bài viết hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện và các bước chuẩn bị hồ sơ hoàn chỉnh để Tòa án tiếp nhận và thụ lý vụ án tranh chấp đất đai.
1. Các bước giải quyết tranh chấp đất đai
Các bước giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ ràng tại Luật Đất đai 2024 theo nguyên tắc ưu tiên hòa giải trước khi sử dụng biện pháp tố tụng. Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất chỉ được Tòa án tiếp nhận sau khi các bên đã thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tuân thủ trình tự bắt buộc để đảm bảo quyền lợi của các bên và tính hợp pháp của thủ tục tố tụng.
Bước 1: Tiến hành Hòa giải tại UBND cấp xã
Hòa giải tại UBND cấp xã là bước đầu tiên trong quy trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Bài viết này đề cập đến thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, không bao hàm tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Quy định này vẫn được áp dụng tương tự với Luật Đất đai 2024 về điều kiện hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện.
>>> Xem thêm: Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật. Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng giải quyết tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 17 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 07/01/2025. Người sinh sống lâu năm biết về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp cũng có thể được mời tham gia nếu có.
Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Điều này đảm bảo tính khách quan và đa dạng trong quá trình hòa giải, giúp các bên tranh chấp có thể tiếp cận được nhiều quan điểm khác nhau để tìm ra giải pháp hợp lý.
Thủ tục tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập chứng cứ
Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
Tổ chức cuộc họp hòa giải
Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án hoặc giải quyết tại UBND
Khởi kiện tại Tòa án hoặc giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền là bước tiếp theo khi hòa giải không thành công theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Việc lựa chọn giải quyết tại Tòa án hay UBND phụ thuộc vào việc các bên có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định hay không.
>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
Trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp
Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
Trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp
Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
2. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm theo quy định. Mẫu đơn khởi kiện phải tuân thủ quy định tại Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để đảm bảo tính hợp lệ.
2.1. Đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện lập theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Mẫu đơn phải đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và nêu rõ yêu cầu của người khởi kiện cùng căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.
>>> TẢI VỀ: MẪU ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
2.2. Tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Biên bản hòa giải không thành. Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai. Không có biên bản này, Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ án theo quy trình quy định
- Giấy chứng nhận và giấy tờ về đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên là chứng cứ chính trong vụ án.
- Bản đồ và sơ đồ thửa đất (nếu có). Bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất giúp Tòa án xác định vị trí và ranh giới đất tranh chấp trong quy trình giải quyết. Quý khách hàng lấy bản đồ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Chứng cứ khác liên quan như ảnh chụp, giấy tờ thanh toán tiề, biên lai đóng thuế… Tất cả chứng cứ phải có nguồn gốc rõ ràng và được thu thập hợp pháp theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
3. Các lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đúng quy cách giúp Tòa án nhanh chóng thụ lý vụ án. Quý khách hàng cần chú ý các yêu cầu về hình thức, nội dung và thời hạn nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Hướng dẫn cách viết và chuẩn bị hồ sơ hoàn chỉnh giúp tránh trường hợp bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Thẩm quyền của Tòa án
Xác định đúng thẩm quyền Tòa án là yếu tố quan trọng khi nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất. Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết vụ án theo Khoản 9 Điều 26; Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (được Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025)
>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Phần thông tin bắt buộc trong đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
- Thông tin người khởi kiện như Tên, CCCD, địa chỉ, số điện thoại
- Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
- Thông tin người bị kiện như Tên, CCCD, địa chỉ, số điện thoại. Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc cuối cùng của người bị kiện;
- Thông tin của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như Tên, CCCD, địa chỉ, số điện thoại (nếu có).
- Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Hình thức nộp hồ sơ
Người khởi kiện nộp hồ sơ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng một trong các hình thức sau đây theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Hình thức nộp trực tiếp giúp Quý khách hàng nhận ngay giấy biên nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ của tài liệu với cán bộ tiếp nhận.
Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ
Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trường hợp mẫu đơn khởi kiện không đúng quy cách hoặc thiếu tài liệu bắt buộc, Tòa án thông báo cho người khởi kiện sửa đổi, bổ sung. Quý khách hàng nên kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi nộp để tránh bị yêu cầu bổ sung làm kéo dài thời gian thụ lý vụ án tranh chấp đất đai.
Bổ sung chứng cứ trong quá trình xét xử
Người khởi kiện có quyền bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án. Thẩm phán có thẩm quyền yêu cầu các bên cung cấp thêm chứng cứ để làm rõ tình tiết vụ án theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
4. Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Luật LCP cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn và đại diện khách hàng trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Các công việc luật sư thực hiện:
- Tư vấn phân tích tình huống tranh chấp quyền sử dụng đất và đánh giá vụ việc dựa trên giấy tờ pháp lý hiện có của Quý khách hàng
- Hướng dẫn cách viết đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã và tham gia buổi hòa giải cùng Quý khách hàng
- Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và chuẩn bị các tài liệu chứng cứ kèm theo
- Nộp hồ sơ khởi kiện
- Theo dõi tiến độ thụ lý vụ án và hướng dẫn nộp tiền tạm ứng án phí
- Thu thập, bổ sung chứng cứ
- Đại diện tham gia tố tụng tại phiên họp, phiên hòa giải, phiên tòa sơ thẩm
- Soạn thảo đơn kháng cáo bản án
- Đại diện tại phiên tòa phúc thẩm
- Hướng dẫn thủ tục thi hành án sau
Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ mẫu đơn khởi kiện theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Luật LCP với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng từ khâu hòa giải tại UBND cấp xã đến đại diện tại phiên tòa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Liên hệ hotline 0962275827 để nhận tư vấn miễn phí về cách chuẩn bị hồ sơ và dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp từ Luật LCP.
