Điều kiện bồi thường bằng đất khác loại khi giải tỏa TP.HCM quy định tại Điều 5 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND ngày 06/3/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố, thực hiện khoản 3 Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Người có đất thu hồi cần có quỹ đất bố trí, đủ điều kiện bồi thường về đất và đề nghị đúng thời điểm. Nội dung dưới đây trình bày điều kiện, công thức, thủ tục và xử lý tranh chấp.
1. Cơ chế bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi
Cơ chế bồi thường bằng đất khác loại nằm tại khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 98 và khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2024. Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn việc xử lý chênh lệch giá trị. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tỷ lệ quy đổi và điều kiện theo quỹ đất, quỹ nhà.
1.1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật về thu hồi
Người có đất thu hồi đủ điều kiện được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thì nhận phần chênh lệch; nhỏ hơn thì nộp phần chênh lệch.
1.2. Điều kiện về quỹ đất đai và quỹ nhà ở tái định cư thực tế của địa phương
Điểm a Điều 5 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND yêu cầu dự án được bố trí quỹ đất hoặc quỹ nhà ở để bồi thường khác loại tại thời điểm ban hành Thông báo thu hồi đất. Không có quỹ này thì không áp dụng hình thức bồi thường khác loại.
1.3. Phân biệt bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
Điều 96 quy định bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp, Điều 98 khi thu hồi đất ở, Điều 99 khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Mỗi điều đều có khoản 1 cho phép bồi thường bằng đất có mục đích khác. Tỷ lệ quy đổi xác định theo từng loại đất.
1.4. Quy định mới về thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường bằng đất ở TPHCM
Quyết định 11/2026/QĐ-UBND giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ủy ban nhân dân Thành phố phân cấp cho cấp xã quyết định hỗ trợ đối với từng dự án cụ thể.
>>> Xem thêm: Góp vốn vào doanh nghiệp bằng tài sản chung vợ chồng
2. Điều kiện bồi thường bằng đất khác loại khi giải tỏa TP.HCM
Điều kiện bồi thường bằng đất khác loại khi giải tỏa TP.HCM gồm quỹ đất của dự án, điều kiện bồi thường về đất, thời điểm đề nghị và giới hạn một lần cho một dự án. Công thức tỷ lệ quy đổi dùng giá đất tại vị trí thu hồi và vị trí hoán đổi. Điều kiện áp dụng cho cả hộ gia đình và doanh nghiệp.
2.1. Tiêu chí xác định loại đất bị thu hồi đủ điều kiện bồi thường
Điểm b Điều 5 yêu cầu người có đất thu hồi đủ điều kiện bồi thường về đất theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, như có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
2.2. Điều kiện bồi thường bằng đất ở khi giải tỏa đất nông nghiệp của hộ gia đình
Hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi theo Điều 96 đề nghị bồi thường bằng đất ở trong khoảng từ khi niêm yết dự thảo phương án đến khi lấy ý kiến lần đầu theo điểm c Điều 5. Diện tích đất ở quy đổi bằng tỷ lệ quy đổi nhân diện tích đất thu hồi.
2.3. Quy định bồi thường bằng đất kinh doanh thương mại dịch vụ cho doanh nghiệp
Doanh nghiệp có đất phi nông nghiệp không phải đất ở bị thu hồi theo Điều 99 áp dụng cùng điều kiện tại Điều 5. Khi nhận đất khác, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và đối trừ với tiền bồi thường.
2.4. Phương pháp tính chênh lệch giá trị giữa các loại đất để thanh toán tiền
Tỷ lệ quy đổi bằng giá đất tính bồi thường tại vị trí thu hồi chia giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại vị trí hoán đổi, nhân 100%. Ví dụ giả định: 20 triệu đồng/m² chia 40 triệu đồng/m² được 50%; đất thu hồi 200 m² quy đổi 100 m².
3. Trình tự, thủ tục đăng ký nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất khác loại
Thủ tục đăng ký bắt đầu từ dự thảo phương án bồi thường được niêm yết. Người có đất thu hồi đề nghị bằng văn bản trong khoảng thời gian luật định. Nghị quyết 254/2025/QH15 rút ngắn thời hạn niêm yết còn 10 ngày.
3.1. Quy trình nộp đơn đăng ký phương án bồi thường bằng đất đai địa phương
Người có đất thu hồi nộp đơn đề nghị tại đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường trong khoảng từ khi niêm yết dự thảo phương án đến khi lấy ý kiến lần đầu theo điểm c Điều 5 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.
3.2. Rà soát danh mục vị trí nền đất, nhà ở trong dự thảo phương án bồi thường
Người có đất thu hồi kiểm tra dự thảo về vị trí, diện tích, giá đất và quỹ nhà, quỹ đất bố trí. Ý kiến ghi vào biên bản lấy ý kiến để làm căn cứ khi phương án được phê duyệt.
3.3. Thu thập và hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý chứng minh điều kiện bồi thường
Hồ sơ gồm Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, đơn đề nghị bồi thường bằng đất khác loại và giấy tờ về nhân khẩu, tư cách pháp nhân nếu có.
4. Các vấn đề pháp lý và giải quyết tranh chấp trong quá trình đền bù
Tranh chấp thường phát sinh về tỷ lệ quy đổi, giá đất hai vị trí và việc từ chối đề nghị. Người có đất khiếu nại hoặc khởi kiện theo Điều 237 Luật Đất đai 2024. Tòa án hủy quyết định trái pháp luật và buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại.
4.1. Cách xác định chênh lệch tiền bồi thường bằng đất
Người có đất so sánh tiền bồi thường về đất với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp tại vị trí nhận đất theo Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP và đối chiếu với tỷ lệ quy đổi trong phương án.
4.2. Trình tự khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu 90 ngày theo Điều 9. Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định vẫn thực hiện quyết định thu hồi trong thời gian giải quyết khiếu nại.
4.3. Phương án khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án bảo vệ quyền lợi
Người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực theo Điều 31 Luật Tố tụng hành chính, trong thời hiệu 01 năm theo Điều 116. Điểm b khoản 2 Điều 193 cho phép hủy quyết định và buộc thực hiện lại.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai của LCP Law Firm
Luật sư của Luật LCP rà soát điều kiện và phương án bồi thường. Các công việc cụ thể luật sư thực hiện cho Quý khách hàng gồm:
- Đánh giá điều kiện bồi thường bằng đất khác loại theo Điều 5 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND và Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP;
- Kiểm tra quỹ đất, quỹ nhà bố trí của dự án và danh mục vị trí trong dự thảo phương án;
- Tính tỷ lệ quy đổi, diện tích quy đổi và khoản chênh lệch phải nộp hoặc được nhận;
- Soạn đơn đề nghị và hồ sơ chứng minh điều kiện bồi thường trong thời hạn lấy ý kiến;
- Góp ý dự thảo phương án; soạn khiếu nại theo Điều 237 Luật Đất đai 2024;
- Đại diện khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân khu vực.
Kết luận
Điều kiện bồi thường bằng đất khác loại khi giải tỏa TP.HCM gồm quỹ đất bố trí, điều kiện bồi thường về đất, đề nghị đúng thời điểm và giới hạn một lần cho một dự án. Chậm đề nghị làm mất cơ hội nhận đất khác loại. Luật LCP sẵn sàng tư vấn Quý khách hàng trọn quy trình. Liên hệ hotline 0962275827 để được hỗ trợ trực tiếp.
