Khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan. Quý khách hàng cần nắm rõ quy trình từ chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử đến phiên tòa sơ thẩm và các bước tiếp theo. Bản án của Tòa án về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu có hiệu lực pháp luật là căn cứ để xử lý hậu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
1. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu
Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
- Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
- Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
- Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
- Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
- Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Cụ thể thì Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Còn tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
2. Hòa giải trước khi khởi kiện tại Tòa án
Hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án theo quy định của pháp luật. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Quy định này nhằm khuyến khích giải quyết tranh chấp tại cơ sở, giảm tải cho Tòa án.
Tuy nhiên, đối với tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Do đó, tranh chấp hợp đồng tặng cho đất không bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện.
Mặc dù không bắt buộc, Quý khách hàng nên tiến hành thủ tục hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu. Hòa giải tại cơ sở giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí so với khởi kiện tại Tòa án. Thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa án thường kéo dài từ 06 tháng đến 01 năm hoặc hơn, trong khi hòa giải tại cơ sở có thể hoàn thành trong thời gian ngắn hơn.
3. Hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu
Hồ sơ khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu bao gồm:
- Đơn khởi kiện phải đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Ngoài ra theo khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
3.1. Đơn khởi kiện và các yêu cầu về hình thức
Đơn khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu phải được lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 quy định mẫu văn bản sử dụng trong tố tụng dân sự. Đơn khởi kiện phải đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Đơn khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu như hoàn trả quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại. Căn cứ pháp lý phải trích dẫn chính xác các điều luật trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai liên quan đến các căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu. Căn cứ thực tiễn bao gồm việc mô tả cụ thể các tình tiết về việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, vi phạm pháp luật dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Quý khách hàng cần ghi rõ tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc, thông tin đầy đủ về nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Đơn khởi kiện phải có chữ ký của người khởi kiện hoặc người đại diện theo pháp luật, trường hợp không biết ký tên thì điểm chỉ và có xác nhận của chính quyền địa phương.
3.2. Tài liệu và chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu bao gồm các tài liệu sau:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, văn bản tặng cho.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (nếu có).
- Chứng cứ chứng minh hợp đồng vô hiệu: Tùy theo căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu mà Quý khách hàng chuẩn bị chứng cứ phù hợp. Đối với hợp đồng vô hiệu do người tặng cho không có năng lực hành vi dân sự, cần có giấy xác nhận tình trạng sức khỏe, kết luận giám định tư pháp về năng lực hành vi dân sự. Đối với hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, cần có lời khai của nhân chứng, bằng chứng về hành vi lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Biên bản hòa giải không thành (nếu có)
- Tài liệu khác có liên quan: Bao gồm biên nhận tiền, giấy tờ giao nhận tiền trong trường hợp có nghĩa vụ tài chính liên quan đến hợp đồng tặng cho, giấy tờ bàn giao nhà đất nếu có, ảnh chụp hiện trạng đất đai, sơ đồ vị trí thửa đất. Các tài liệu này hỗ trợ Tòa án làm rõ quan hệ pháp luật giữa các bên, xác định hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
4. Quy trình các bước khởi kiện và giải quyết tại Tòa án
Quy trình các bước khởi kiện và giải quyết tại Tòa án gồm: chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn khởi kiện, Tòa án xem xét đơn, thụ lý vụ án, hòa giải và chuẩn bị xét xử, sau đó tiến hành phiên tòa sơ thẩm và có thể xem xét kháng cáo, phúc thẩm nếu cần. Thủ tục khởi kiện và giải quyết hồ sơ khởi kiện tại tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện
Theo khoản 1, Điều 191, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Tòa án tiếp nhận giải quyết: Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo khoản 3, Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) hoặc có thể lựa chọn tòa án nơi thực hiện hợp đồng theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ
Tiếp nhận hồ sơ khởi kiện
Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.
Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Xử lý hồ sơ khởi kiện
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tạikhoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Thụ lý vụ án:
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử:
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Thẩm phán được phân công giải quyết sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
- Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
- Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
- Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
- Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
- Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
- Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này
Bước 5: Xét xử sơ thẩm
Quyết định đưa vụ án ra xét xử phải được gửi cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định.
Theo Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.
Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
Bước 6: Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị
Căn cứ theo Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về thời hạn kháng cáo như sau:
- Thời hạn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
- Nếu đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
- Nếu đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
5. Dịch vụ luật sư khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu
Dịch vụ luật sư LCP cung cấp
- Tư vấn pháp luật
- Đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng
- Phân tích căn cứ pháp lý để tuyên bố hợp đồng vô hiệu
- Tư vấn về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên
- Soạn thảo hồ sơ
- Soạn thảo đơn khởi kiện
- Chuẩn bị tài liệu, chứng cứ
- Hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của Tòa án
- Đại diện tố tụng
- Đại diện thân chủ tại Tòa án
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
- Tranh luận tại phiên tòa
- Hỗ trợ thi hành án
- Theo dõi quá trình thi hành án
- Giải quyết các vướng mắc phát sinh
Việc khởi kiện tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu là quyền hợp pháp của các bên khi phát hiện hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc xâm phạm quyền lợi chính đáng. Tuy nhiên, đây là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về luật đất đai, luật dân sự và kinh nghiệm tố tụng. Nếu quý khách đang gặp phải tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đừng ngần ngại liên hệ qua số Hotline: 0962275827 để các Luật sư của LCP tư vấn phương án xử lý cụ thể
Lưu ý: Thông tin trong bài viết mang tính chất tham khảo. Mỗi vụ việc cụ thể có những đặc thù riêng, do đó quý khách nên tham khảo ý kiến của luật sư để có phương án xử lý phù hợp nhất.
