Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024, bao gồm hai giai đoạn chính là hòa giải tại UBND cấp xã và khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tuân theo trình tự nghiêm ngặt với thời hạn cụ thể để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1. Tranh chấp đất đai theo luật đất đai
Tranh chấp đất đai được định nghĩa tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Định nghĩa này mở rộng phạm vi bao phủ các loại tranh chấp khác nhau liên quan đến quyền sử dụng đất. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai cần được thực hiện đúng quy trình để đảm bảo tính hiệu quả.
Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất cụ thể. Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.
Một số tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế gồm: tranh chấp ranh giới thửa đất, tranh chấp về nguồn gốc sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp do sai sót trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường phát sinh do thiếu thông tin, tài liệu không rõ ràng hoặc có sự chồng chéo trong việc quản lý đất đai.
2. Các bước giải quyết tranh chấp đất đai
Các bước giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ ràng tại Luật Đất đai 2024. Giải quyết tranh chấp đất đai tuân theo nguyên tắc ưu tiên hòa giải trước khi sử dụng biện pháp tố tụng.
Hòa giải tại UBND cấp xã là bước đầu tiên trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Bài viết này đề cập đến thủ tục giải quyết tranh chấp đai được ở đây được hiểu là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất không bao hàm tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất
Khởi kiện tại Tòa án hoặc giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền là bước tiếp theo khi hòa giải không thành công. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
2.1. Thực hiện hòa giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện
Hòa giải tranh chấp đất đai là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Việc hòa giải phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp với thời hạn không quá 30 ngày. Việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ hòa thuận giữa các bên.
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục đầu tiên mà các bên tranh chấp phải thực hiện. Đơn yêu cầu hòa giải cần nêu rõ: thông tin về các bên tranh chấp, vị trí thửa đất tranh chấp, nội dung tranh chấp, yêu cầu cụ thể của từng bên. UBND cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận đơn và tổ chức hòa giải trong thời hạn quy định.
Hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy trình nghiêm ngặt với sự tham gia của đại diện UBND cấp xã, các bên tranh chấp và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Quá trình hòa giải nhằm tìm ra giải pháp hòa thuận, thỏa mãn lợi ích của các bên trên cơ sở tuân thủ pháp luật. Kết quả hòa giải thành công sẽ được lập thành biên bản có giá trị pháp lý.
2.2. Giải quyết tại tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có GCNQSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
2.2.1. Yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
Căn cứ khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Điểm g Khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2.2.1. Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện tại Tòa án là bước tiếp theo trong thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành công. Theo quy định của Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì dù tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không có thì người dân đều có quyền khởi kiện tại tòa án.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đảm bảo tính khách quan, công bằng thông qua quá trình xét xử độc lập.
3. Quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Quá trình khởi kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về điều kiện, thủ tục và thẩm quyền giải quyết.
3.2.1. Hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cần được chuẩn bị đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
Đơn khởi kiện: Lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 và đảm bảo các nội dung chính theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn cần nêu rõ yêu cầu của nguyên đơn và căn cứ pháp lý
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Biên bản hòa giải không thành
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên
- Bản đồ, sơ đồ thửa đất (nếu có)
- Tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất: Quyết định giao đất, hợp đồng mua bán, giấy tờ thừa kế…
3.2.2. Quy trình giải quyết tại Tòa án
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thực hiện theo các bước sau:
Nộp hồ sơ khởi kiện: Theo khoản 1, Điều 191, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án
Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn: Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ
Thụ lý vụ án: Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Chuẩn bị xét xử: Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Thẩm phán được phân công giải quyết sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Xét xử sơ thẩm: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
4. Quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
- Giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Cơ sở pháp lý: Phần I của Phần VIII Nghị định 151/2025/NĐ- CP
5. Các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai
Các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm nguồn gốc tạo lập, quá trình sử dụng và hiện trạng sử dụng đất. Ba yếu tố này tạo thành hệ thống căn cứ toàn diện để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên việc phân tích, đánh giá các căn cứ này một cách khách quan và chính xác.
5.1. Nguồn gốc tạo lập
Nguồn gốc tạo lập là căn cứ đầu tiên và có tính quyết định trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Yếu tố này thể hiện cách thức người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất ban đầu theo quy định pháp luật. Nguồn gốc tạo lập hợp pháp tạo cơ sở vững chắc cho quyền sử dụng đất lâu dài.
Nguồn gốc tạo lập bao gồm: quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy tờ thừa kế quyền sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Các tài liệu này phải được cơ quan có thẩm quyền cấp và tuân thủ đúng quy định pháp luật tại thời điểm cấp.
Trong trường hợp có nhiều tài liệu về nguồn gốc tạo lập, ưu tiên được xác định theo thứ tự thời gian và tính hợp pháp. Tài liệu được cấp trước và có đầy đủ yếu tố hợp pháp sẽ được ưu tiên. Cơ quan giải quyết tranh chấp cần xác minh kỹ lưỡng tính xác thực của các tài liệu.
5.2. Quá trình sử dụng
Quá trình sử dụng đất được xem xét khi nguồn gốc tạo lập không rõ ràng hoặc có tranh chấp. Yếu tố này thể hiện thời gian, cách thức và mục đích sử dụng đất của từng bên trong suốt quá trình lịch sử. Quá trình sử dụng liên tục, ổn định và đúng mục đích sẽ được đánh giá cao.
Quá trình sử dụng bao gồm: thời gian bắt đầu sử dụng đất, cách thức sử dụng, đầu tư cải tạo đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc sử dụng đất phải được chứng minh bằng các tài liệu, chứng cứ cụ thể và lời khai của nhân chứng. Thời gian sử dụng càng lâu và ổn định càng tạo ra quyền sử dụng mạnh.
Trong quá trình sử dụng, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ cũng được xem xét. Các bên có thể chứng minh quyền sử dụng thông qua biên lai thu thuế, giấy tờ giao dịch tại cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, việc nộp thuế chỉ là một trong các yếu tố được xem xét, không phải là căn cứ duy nhất.
5.3. Hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng sử dụng đất là căn cứ cuối cùng được xem xét khi nguồn gốc tạo lập và quá trình sử dụng không rõ ràng. Yếu tố này thể hiện tình trạng thực tế của thửa đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp. Hiện trạng sử dụng đất được xác định thông qua khảo sát thực địa và các tài liệu điều tra.
Hiện trạng sử dụng đất bao gồm: việc ai đang thực sự sử dụng đất, mục đích sử dụng hiện tại, công trình xây dựng trên đất, tình trạng đầu tư cải tạo đất. Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ tổ chức khảo sát thực địa để xác minh hiện trạng sử dụng đất một cách chính xác.
Hiện trạng sử dụng đất cũng được xem xét thông qua việc xác định ranh giới thửa đất, diện tích thực tế, loại đất theo hiện trạng. Bản đồ hiện trạng, ảnh chụp từ xa, báo cáo khảo sát là các tài liệu quan trọng để xác định hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện trạng sử dụng đất chỉ có giá trị khi không có căn cứ rõ ràng hơn về nguồn gốc tạo lập và quá trình sử dụng.
6. Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai trọn gói
Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai trọn gói mang lại giải pháp toàn diện cho Quý khách hàng từ khâu tư vấn đến thi hành quyết định. Luật sư chuyên nghiệp với kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện một cách chuyên nghiệp, hiệu quả dưới sự hỗ trợ của đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.
- Luật sư phân tích tình hình tranh chấp, đánh giá vụ việc, tư vấn chiến lược giải quyết phù hợp
- Thu thập, sắp xếp các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải
- Tham gia buổi hòa giải tại UBND cấp xã, bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng, đàm phán với bên kia
- Soạn thảo đơn khởi kiện
- Đại diện tham gia tố tụng tại tòa án
- Tư vấn thủ tục kháng cáo: Hướng dẫn Quý khách hàng về quyền kháng cáo, chuẩn bị hồ sơ kháng cáo nếu cần thiết
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2024 đòi hỏi sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Quý khách hàng cần tuân thủ đúng quy trình hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện hoặc giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền. Hãy liên hệ với Luật LCP qua Hotline: 0962275827 để được các Luật sư tư vấn hỗ trợ chi tiết phương án giải quyết
