Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án phải tuân thủ quy trình theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Quý khách hàng có sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp về đất được quyền khởi kiện trực tiếp tại Tòa án sau khi hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Hồ sơ khởi kiện gồm đơn theo mẫu, biên bản hòa giải và chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Bài viết hướng dẫn chi tiết các bước chuẩn bị hồ sơ, lệ phí tòa án và quy trình xét xử vụ án tranh chấp đất đai.
1. Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tại tòa án không?
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật. Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng giải quyết tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 17 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 07/01/2025
>>> Xem thêm: Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai
2. Trường hợp hòa giải không thành thì giải quyết như thế nào?
Sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, các bên tranh chấp được lựa chọn phương thức giải quyết dựa trên việc có hay không có giấy tờ hợp pháp về đất. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành được giải quyết theo hai trường hợp khác nhau. Việc xác định đúng trường hợp áp dụng ảnh hưởng đến quy trình khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án.
2.1. Trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp
Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
2.2.Trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp
Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
3. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm.
3.1. Đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện lập theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Mẫu đơn phải đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và nêu rõ yêu cầu của người khởi kiện cùng căn cứ pháp lý.
>>> TẢI VỀ: MẪU ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
3.2. Tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Biên bản hòa giải không thành. Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai. Không có biên bản này, Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ án theo quy trình quy định
- Giấy chứng nhận và giấy tờ về đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên là chứng cứ chính trong vụ án.
- Bản đồ và sơ đồ thửa đất (nếu có). Bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất giúp Tòa án xác định vị trí và ranh giới đất tranh chấp trong quy trình giải quyết. Quý khách hàng lấy bản đồ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Chứng cứ khác liên quan
4. Quy trình các bước để thực hiện khởi kiện và giải quyết tại tòa án
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thực hiện theo trình tự từ nộp hồ sơ, thụ lý, chuẩn bị đến xét xử theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án tuân thủ quy trình năm bước cơ bản để đảm bảo quyền lợi của các bên. Quý khách hàng cần nắm rõ từng bước để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và theo dõi tiến độ giải quyết vụ án.
Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án. Hình thức nộp đơn bao gồm nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất có thẩm quyền tiếp nhận giải quyết theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025).Quý khách hàng nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp để đảm bảo đúng thẩm quyền theo quy trình.
Bước 2: Nhận và xử lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện trong vòng 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện hợp lệ. Thẩm phán kiểm tra tính hợp lệ của đơn khởi kiện về hình thức và nội dung theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Trường hợp đơn khởi kiện không có đủ các nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 của Bộ luật này thì Thẩm phán thông báo bằng văn bản nêu rõ những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung cho người khởi kiện để họ sửa đổi, bổ sung trong thời hạn do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày. Văn bản thông báo có thể được giao trực tiếp, gửi trực tuyến hoặc gửi cho người khởi kiện qua dịch vụ bưu chính và phải ghi chú vào sổ nhận đơn để theo dõi. Thời hạn thực hiện việc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện không tính vào thời hiệu khởi kiện.
Bước 3: Thụ lý vụ án
Theo khoản 1 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Theo Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Thẩm phán được phân công giải quyết thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
- Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
- Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
- Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
- Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
- Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
- Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.
Bước 5: Xét xử sơ thẩm
Quyết định đưa vụ án ra xét xử phải được gửi cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định theo quy trình. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Theo Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nghe các bên trình bày, xem xét chứng cứ và ra bản án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm
5. Dịch vụ luật sư khởi kiện giải quyết tranh chấp đất
Luật LCP cung cấp dịch vụ luật sư đại diện khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án cho Quý khách hàng.
Các công việc luật sư thực hiện:
- Tư vấn phân tích tình huống tranh chấp quyền sử dụng đất và đánh giá vụ việc dựa trên giấy tờ pháp lý hiện có
- Hướng dẫn Quý khách hàng thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã và tham gia buổi hòa giải cùng khách hàng
- Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
- Chuẩn bị hồ sơ chứng cứ
- Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án
- Theo dõi tiến độ thụ lý vụ án và cập nhật thông tin về lịch xét xử cho Quý khách hàng
- Thu thập, bổ sung chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong giai đoạn chuẩn bị xét xử
- Đại diện khách hàng tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, trình bày yêu cầu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp về quyền sử dụng đất
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án yêu cầu Quý khách hàng phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy trình Luật Đất đai 2024. Việc có sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp quyết định thẩm quyền giải quyết của Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Liên hệ hotline 0962275827 để nhận tư vấn miễn phí về thủ tục khởi kiện và dịch vụ pháp lý tranh chấp đất đai từ Luật LCP
