Lưu ý về thỏa thuận bồi thường định trước trong hợp đồng xây dựng là vấn đề được các chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn pháp lý đặc biệt chú trọng kể từ khi Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, lần đầu tiên ghi nhận cơ chế thiệt hại định trước (Liquidated Damages – LDs) như một biện pháp xử lý vi phạm độc lập.
Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến cách soạn thảo, đàm phán và thực thi điều khoản bồi thường trong hợp đồng thi công xây dựng, đặt ra yêu cầu các bên cần hiểu rõ bản chất pháp lý, căn cứ phát sinh và giới hạn áp dụng của cơ chế này trước khi ký kết. Bài viết dưới đây của Luật LCP phân tích toàn diện các vấn đề cốt lõi mà Quý khách hàng cần nắm vững.
1. Thỏa thuận bồi thường định trước trong hợp đồng thi công xây dựng là gì?
Thỏa thuận bồi thường định trước (Liquidated Damages – LDs) là điều khoản trong hợp đồng xây dựng, theo đó các bên xác định trước một khoản tiền cụ thể mà bên vi phạm phải trả cho bên bị vi phạm khi xảy ra hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng đã thỏa thuận, nhằm bù đắp tổn thất và khắc phục hậu quả phát sinh.
Đây là cơ chế được sử dụng phổ biến trong các hợp đồng FIDIC (Red Book, Yellow Book, Silver Book) và hợp đồng EPC/Turnkey trong lĩnh vực xây dựng quốc tế, nay được pháp luật Việt Nam chính thức ghi nhận.
Lưu ý về thỏa thuận bồi thường định trước trong hợp đồng xây dựng
Theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, các bên có thể thỏa thuận mức thiệt hại định trước trong hợp đồng xây dựng, với điều kiện mức này phải tương ứng với nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm cụ thể. Khoản 1 Điều 86 cùng văn bản này quy định rõ: thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại là ba nhóm vấn đề riêng biệt, đều phải được thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng xây dựng.
Bản chất pháp lý
Thỏa thuận bồi thường định trước khác với phạt vi phạm ở mục đích: bồi thường định trước hướng đến việc bù đắp tổn thất thực tế của bên bị vi phạm, trong khi phạt vi phạm mang tính chế tài và răn đe. Việc nhầm lẫn hai cơ chế này trong quá trình soạn thảo hợp đồng có thể dẫn đến bên bị vi phạm bị giới hạn ở mức trần phạt vi phạm theo luật, thay vì được bồi thường đầy đủ theo mức thiệt hại thực tế.
2. Căn cứ để xác định mức bồi thường định trước
Mức bồi thường định trước trong hợp đồng xây dựng không do các bên tùy nghi xác định mà phải dựa trên các tiêu chí pháp lý và thực tế cụ thể. Theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, mức thiệt hại định trước phải tương ứng với nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm. Quý khách hàng cần lưu ý rằng đến thời điểm Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực (01/7/2026), chưa có nghị định hướng dẫn chi tiết về phương pháp tính mức thiệt hại định trước.
Trong thực tiễn soạn thảo hợp đồng, mức bồi thường định trước thường được xây dựng dựa trên các yếu tố: chi phí phát sinh do chậm tiến độ (lãi vay, chi phí quản lý kéo dài, chi phí thuê thiết bị); tổn thất doanh thu do công trình không hoàn thành đúng hạn; và chi phí thuê thầu thay thế để khắc phục vi phạm. Mức định trước phải có cơ sở hợp lý tương ứng với thiệt hại dự tính, tránh trường hợp mức định trước mang tính trừng phạt và không gắn với tổn thất thực tế, có thể bị tòa án hoặc hội đồng trọng tài điều chỉnh.
Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 xác định nguyên tắc bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, nhưng đồng thời cho phép các bên có thỏa thuận khác — đây chính là cơ sở pháp lý nền cho phép áp dụng bồi thường định trước với mức cụ thể khác mức thiệt hại thực tế.
3. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường định trước
Trách nhiệm bồi thường định trước không phát sinh tự động khi có hành vi vi phạm; các bên cần xác định rõ ba yếu tố cấu thành theo quy định pháp luật hiện hành.
Điều 303 Luật Thương mại 2005 quy định ba căn cứ bắt buộc để phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thương mại, bao gồm:
- Có hành vi vi phạm hợp đồng;
- Có thiệt hại thực tế phát sinh;
- Có quan hệ nhân quả trực tiếp giữa hành vi vi phạm và thiệt hại.
Trong cơ chế LDs, mức thiệt hại đã được định trước, nhưng sự kiện vi phạm kích hoạt điều khoản bồi thường vẫn phải được xác lập rõ trong hợp đồng.
Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải chịu trách nhiệm dân sự, và Điều 364 xác định yếu tố lỗi: cố ý hoặc vô ý là căn cứ phát sinh trách nhiệm. Trong hợp đồng xây dựng, Quý khách hàng cần xác định rõ các trường hợp vi phạm kích hoạt điều khoản LDs: chậm tiến độ hoàn thành, không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, vi phạm nghĩa vụ bảo hành, hoặc không thực hiện đúng khối lượng công việc theo hợp đồng.
4. Có được áp dụng đồng thời phạt vi phạm và bồi thường ấn định trong hợp đồng xây dựng?
Khoản 1 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 tách bạch rõ ba khái niệm: thưởng, phạt vi phạm, và bồi thường thiệt hại. Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép các bên thỏa thuận đồng thời cả phạt vi phạm lẫn bồi thường thiệt hại trong cùng một hợp đồng.
Về giới hạn mức phạt vi phạm: Điều 301 Luật Thương mại 2005 giới hạn mức phạt vi phạm không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm (áp dụng với hợp đồng thương mại giữa các thương ). Đối với công trình tại dự án đầu tư công và dự án PPP, khoản 3 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 giới hạn mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Giới hạn này áp dụng riêng cho phạt vi phạm, không khống chế mức bồi thường thiệt hại định trước.
Lưu ý: Hiện nay vẫn tồn tại sự khác biệt giữa Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại về việc áp dụng đồng thời phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Trong khi Điều 307 Luật Thương mại quy định trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng đồng thời cả chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, Điều 418 Bộ luật Dân sự lại hiểu việc bồi thường thiệt hại đồng thời với phạt vi phạm phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận của các bên. Vì vậy, khi soạn thảo hợp đồng, các bên nên thể hiện rõ ý chí của mình về việc các chế tài này được áp dụng độc lập và có thể áp dụng đồng thời khi xảy ra vi phạm.
5. Bồi thường định trước khác gì với bồi thường thiệt hại thông thường trong hợp đồng xây dựng?
Bồi thường định trước và bồi thường thiệt hại thông thường là hai cơ chế có cùng mục đích bù đắp tổn thất nhưng khác nhau về cách xác định mức bồi thường. Điều 302 Luật Thương mại 2005 định nghĩa bồi thường thiệt hại thông thường bao gồm giá trị tổn thất thực tế và khoản lợi đáng lẽ được hưởng, bên yêu cầu bồi thường phải chứng minh thiệt hại thực tế và quan hệ nhân quả tại thời điểm tranh chấp. Đây là điểm khác biệt căn bản với bồi thường ấn định, nơi mức tiền đã được xác lập từ trước khi vi phạm xảy ra.
Sự khác biệt thực tiễn giữa hai cơ chế có thể được tóm tắt như sau:
- Mức bồi thường: LDs được xác định trước trong hợp đồng; bồi thường thông thường được xác định sau khi thiệt hại phát sinh và phải chứng minh giá trị thiệt hại.
- Nghĩa vụ chứng minh: LDs không yêu cầu chứng minh thiệt hại thực tế tại thời điểm yêu cầu bồi thường; bồi thường thông thường yêu cầu bên bị thiệt hại phải cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ về tổn thất thực tế.
- Tính linh hoạt: Bồi thường thông thường có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức LDs tùy theo thiệt hại thực tế; LDs bị ràng buộc bởi mức đã thỏa thuận.
- Thời điểm xác lập: LDs được thỏa thuận tại giai đoạn đàm phán và ký kết hợp đồng; bồi thường thông thường được tính toán sau khi vi phạm và thiệt hại đã xảy ra
6. DỊCH VỤ PHÁP LÝ CỦA LUẬT LCP
Khi xảy ra tranh chấp về điều khoản bồi thường ấn định hoặc Quý khách hàng cần hỗ trợ soạn thảo hợp đồng xây dựng, đội ngũ luật sư của Luật LCP thực hiện các công việc cụ thể sau:
- Rà soát, đánh giá tính hợp pháp và khả năng thực thi của điều khoản thiệt hại định trước (LDs) trong hợp đồng xây dựng.
- Tư vấn xác định mức bồi thường ấn định phù hợp với quy định khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 và các tiêu chí tương xứng với mức độ vi phạm.
- Soạn thảo, đàm phán và chuẩn hóa điều khoản LDs trong hợp đồng thi công xây dựng, EPC, FIDIC và hợp đồng PPP.
- Tách bạch điều khoản phạt vi phạm và bồi thường ấn định để tối đa hóa quyền lợi của bên bị vi phạm, tránh bị giới hạn bởi mức trần phạt vi phạm theo luật.
- Thu thập, bảo toàn và tổ chức hồ sơ, chứng cứ chứng minh sự kiện vi phạm và thiệt hại để phục vụ tố tụng hoặc trọng tài.
- Đại diện tham gia thương lượng, hòa giải, tố tụng tại Tòa án nhân dân hoặc Trung tâm Trọng tài thương mại trong tranh chấp về điều khoản bồi thường ấn định.
- Tư vấn lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp (tố tụng tòa án, trọng tài, hòa giải thương mại) phù hợp với từng tình huống cụ thể.
KẾT LUẬN
Thỏa thuận bồi thường ấn định trong hợp đồng xây dựng là điều khoản có giá trị pháp lý cao nhưng đòi hỏi sự chính xác trong soạn thảo và am hiểu khung pháp lý mới theo Luật Xây dựng 2025. Quý khách hàng cần hành động ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng để bảo vệ quyền lợi một cách toàn diện.
Liên hệ Luật LCP để được tư vấn trực tiếp từ đội ngũ luật sư chuyên sâu về hợp đồng xây dựng — Hotline: 0962 275 827.
