Mẫu đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để đảm bảo tính pháp lý. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất xảy ra khi một bên vi phạm thỏa thuận về việc giao nhận tiền đặt cọc hoặc thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này hướng dẫn chi tiết các bước chuẩn bị hồ sơ, nội dung đơn khởi kiện và dịch vụ hỗ trợ pháp lý của Luật LCP.
1. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Đơn khởi kiện lập theo mẫu quy định tại Mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017 và đảm bảo các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn cần nêu rõ yêu cầu của nguời khởi kiện và căn cứ pháp lý
>>> TẢI VỀ: MẪU ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
- Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
- Biên nhận tiền, giấy tờ giao nhận tiền
- Giấy tờ bàn giao nhà đất (nếu có)
- Biên bản hòa giải không thành (nếu có)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên
- Bản đồ, sơ đồ thửa đất (nếu có)
- Tài liệu chứng minh khác như tin nhắn, ghi âm …
2. Hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc phải thể hiện đầy đủ thông tin về nguyên đơn, bị đơn và nội dung tranh chấp theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện đòi tiền đặt cọc mua bán nhà đất cần nêu rõ yêu cầu của người khởi kiện và căn cứ pháp lý để Tòa án xem xét giải quyết. Việc soạn thảo đơn khởi kiện đúng quy cách giúp Quý khách hàng tránh trường hợp bị sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện
Phần thông tin bắt buộc trong đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
- Ngày, tháng, năm làm đơn
- Tên Tòa án nhận đơn
- Thông tin của người khởi kiện
- Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
- Thông tin của người bị kiện
- Thông tin của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
- Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Thông tin người khởi kiện/người bị kiện
Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.
Địa chỉ: Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã/phường C, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, xã/phường….,thành phố/tỉnh H).
Phần thông tin người bị kiện cũng ghi tương tự
Trình bày sự việc tranh chấp
Phần trình bày sự việc cần mô tả quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa các bên. Đơn khởi kiện cần nêu rõ ngày ký hợp đồng, số tiền đặt cọc, thời hạn thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng và điều khoản xử lý vi phạm. Quý khách hàng phải trình bày cụ thể hành vi vi phạm của bị đơn như từ chối hoàn trả tiền đặt cọc, không thực hiện thủ tục sang tên, hoặc bán nhà đất cho bên thứ ba…
Yêu cầu của nguyên đơn
Phần yêu cầu ghi rõ nguyên đơn muốn Tòa án buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ nào trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Các yêu cầu thường gặp là buộc bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc gấp đôi theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, buộc thực hiện hợp đồng mua bán hoặc bồi thường thiệt hại, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nguyên đơn cần tính toán chính xác số tiền yêu cầu bồi thường dựa trên giá trị hợp đồng và mức thiệt hại thực tế (nếu có)
Căn cứ pháp lý
Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải dẫn chiếu các quy định pháp luật liên quan đến yêu cầu. Căn cứ chính là Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tài liệu kèm theo
Mẫu đơn khởi kiện đòi tiền đặt cọc mua bán nhà đất cần đính kèm bản gốc hoặc bản sao có chứng thực hợp đồng đặt cọc, biên lai thanh toán và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …
Chữ ký
Nguyên đơn hoặc người đại diện hợp pháp ký tên vào đơn khởi kiện và ghi rõ danh mục tài liệu kèm theo.
Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện.
Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.
3. Các lưu ý khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là ba năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Quý khách hàng phải nộp đơn khởi kiện trong thời hạn này để đảm bảo quyền khởi kiện không bị mất. Việc xác định đúng thời điểm bắt đầu tính thời hiệu ảnh hưởng đến kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án.
Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tại tòa án không ?
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Do đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, nếu được thì các bên nên tiến hành thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện
Thẩm quyền của Tòa án
Tòa án tiếp nhận giải quyết: Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc theo khoản 3, Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) hoặc có thể lựa chọn tòa án nơi thực hiện hợp đồng theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Chứng cứ trong hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc phải có bản gốc hoặc bản sao có chứng thực hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Chứng cứ thanh toán gồm biên lai, chứng từ chuyển khoản hoặc giấy xác nhận nhận tiền của bên bán. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nhà ở là chứng cứ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán đối với bất động sản.
Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
4. Dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Luật LCP cung cấp dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cho khách hàng trên toàn quốc. Các công việc luật sư thực hiện:
- Tư vấn phân tích tình huống và phương thức giải quyết tranh chấp
- Soạn thảo đơn khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ chứng cứ
- Nộp đơn khởi kiện và hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền
- Theo dõi tiến độ thụ lý vụ án và cập nhật thông tin cho khách hàng về lịch hòa giải, lịch xét xử
- Tham gia buổi hòa giải trước Tòa án và tư vấn phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
- Đại diện nguyên đơn tại phiên tòa xét xử, trình bày yêu cầu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
- Soạn thảo đơn kháng cáo bản án sơ thẩm nếu Quý khách hàng không đồng ý với phán quyết của Tòa án
- Hướng dẫn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật để thu hồi tiền đặt cọc
Mẫu đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo Tòa án thụ lý và xem xét yêu cầu của Quý khách hàng. Luật LCP với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng từ khâu tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện đến đại diện tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Liên hệ Hotline: 0962275827 để nhận tư vấn miễn phí về thủ tục khởi kiện và dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp từ Luật LCP.
